Při rekonstrukci myslete i na detaily, s rozpočtem si nechte poradit od profesionála

Přestože český bytový fond patří v průměru v Evropě spíše mezi starší, jsou obyvatelé České republiky se svým bydlením spokojeni.

„Plných 82 % lidí je spokojeno se svým současným bydlením, jen 5 % jich je výrazně nespokojeno. I ti spokojení chtějí ale své bydlení postupně vylepšovat,“ popisuje Tomáš Kořínek, předseda představenstva ČMSS výsledky loňského průzkumu.

Téměř 30 % lidí přitom potvrdilo, že chystají drobné vylepšení svého bytu či domu. Dalších 12 % pak chystá větší rekonstrukci.

Jedna věc jsou plány, jiná jejich realizace. Spoustu věcí je třeba si dobře promyslet, ještě dříve, než vůbec s nějakými pracemi začnete. Na začátku u každé rekonstrukce je dobré vědět, co všechno chcete rekonstruovat.

„Zdá se to lehce triviální, ale relativně hodně rekonstrukcí začíná myšlenkou o malé opravě a končí jasným vědomím, že by bylo lépe dům zbořit a postavit znovu,“ říká s trochou nadsázky architekt Štěpán Toman z ateliéru Ting architects. Zvláště u starých objektů platí, že při řešení jednoho problému zjistíte spoustu jiných.

Rozsah stavebních prací bude záviset také na tom, co stávající prostory, konstrukce a technická zařízení snesou.

„Například ani s fůrou peněz v kapse v paneláku se světlou výškou místností 2,6 m, což je nejmenší světlá výška obytné místnosti podle ČSN, zavěšený podhled nepořídíte, protože by místnosti vašeho bytu přestaly být místnostmi obytnými,“ uvádí příklad Luboš Káně, technický ředitel Atelieru DEK.

Podobně to může být s případným bouráním čehokoliv, na čem něco visí, stojí nebo to něco podpírá. „Vám se ta stěna může zdát jako příčka, ale příčky bývají nosné a naštvaný soused před dveřmi, kterému zrovna popraskala jeho nově vyštukovaná zeď, to by nebylo nic příjemného,“ dodává Štěpán Toman.

Proto je vhodné od počátku svoje záměry stavebních úprav konzultovat s projektantem a po jejich vyjasnění zadat zpracování projektu. Každý projektant zná potřebné stavební předpisy a normy.

„U všech stavebních úprav, které povedou k nějakým zásahům do elektroinstalace, jako je např. bourání příčky spojené se zrušením zásuvek, doplnění zásuvek a podobně, včas konzultujte s odbornou elektrikářskou firmou, za jakých okolností bude možné získat na rozvod s provedenými zásahy revizi,“ zdůrazňuje Luboš Káně.

U starších bytů ale raději počítejte s tím, že v celém bytě bude nutná celková výměna elektroinstalace.

Jakmile budete mít jasno, co všechno byste chtěli rekonstruovat, a budete vědět, že je to reálné, přichází čas na počítání, na kolik by váš sen o proměně bytu přišel. A nestačí vše spočítat jen nahrubo. „Vedlejší náklady totiž občas mohou převyšovat i cenu hlavních položek,“ varuje Štěpán Toman.

Proto není od věci přenechat zpracování na odbornících. Kontrolní rozpočet lze získat od projektanta nebo rozpočtáře.

„Bude obsahovat cenu stanovenou podle některé z cenových soustav. Bude to jakýsi průměr cen obdobných stavebních záměrů napříč republikou za určité období. Nabídkové ceny firem se nejspíš budou od kontrolní ceny lišit, ale neměly by být úplně mimo,“ vysvětluje Luboš Káně. Součástí kontrolního rozpočtu by měl být také výkaz výměr jednotlivých konstrukcí a prací.

Je dobré, když nabídkové rozpočty firem, které poptáte, budou mít stejnou strukturu. Pak totiž snadno poznáte, ve kterých položkách se firmy nejvíce liší. Později také snadno identifikujete, čeho se ve skutečnosti provedlo méně a čeho více.

Počítejte s tím, že v nabídkových rozpočtech bude zcela správně také zahrnut transport materiálu a suti a uložení suti na skládku. „U menších stavebních úprav ve vysokých patrech domů budou tyto položky zvlášť významnou částí ceny,“ upozorňuje Luboš Káně.

Doplňuje ještě, že v některých lokalitách bude třeba platit i za zábor pro kontejner nebo skládku materiálu na ulici. A třeba v bytech z padesátých let mohou být pod podlahami dehtové lepenky, které se skládkují jako nebezpečný odpad, což je velmi drahé. Ohlídejte si, aby se jako nebezpečný nevykázal veškerý odpad z vašich stavebních úprav.

Do ceny svého záměru nezapomeňte započítat také případné náklady spojené s tím, že byt nebo jeho část bude třeba vyklidit. Stěhováci, sklad a náhradní bydlení také něco stojí.

Přichází na řadu finální rozhodnutí. Teprve teď totiž zjistíte, jestli si můžete dovolit rekonstrukci udělat zcela podle svých představ, nebo bude nutné hledat nějaký kompromis.

Stejně tak, jestli vše dokážete zafinancovat sami, nebo budete muset zvážit alespoň zčásti financování úvěrem.