Článek
Podle právníků se tím realitky bezdůvodně obohacují. I když sice realitky své nároky uvedou předem v rezervačních smlouvách, bývají tato ujednání ve skutečnosti neplatná, protože jsou v rozporu se zákonem a výklady soudů.
„Realitní kanceláře po klientech často požadují částky, na které jim nevznikl nárok. Mnohé absolutně nerespektují judikaturu. Týká se to nezákonného účtování provizí či smluvních pokut nebo propadnutí rezervačního poplatku. Jenže klienti se často mylně domnívají, že realitka má na poplatek právo,“ řekl Právu Petr Novák, právník z projektu Vaše nároky.cz.
KOMENTÁŘ DNE:
Lyžařské Nagano - Nedá se nic dělat, dnešní komentář musí být sportovní, protože jedna mladá dáma přepsala lyžařské dějiny země. Čtěte zde >>
Lidé si podle něho myslí, že když je něco stanoveno smlouvou, kterou jim předložili v realitce bez diskuze na stůl, tak jim nezbývá nic jiného než oželet své peníze. Omyl.
„Realitka nemůže kupujícího k uzavření smlouvy s prodávajícím nutit. Rezervační poplatek realitní kanceláři může být započten pouze ve chvíli, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy a kdy je započtení poplatku v rezervační smlouvě jasně stanoveno,“ zdůraznil právník Zdeněk Burda z Advokátní kanceláře Martina Kašpara.
Po mrtvici manžela 80 tisíc platit neměla
Značný ohlas čtenářů, a to i mezi právníky, vzbudil článek Práva a Novinek.cz, v němž jsme popsali případ paní Jany z Prahy, která byla v období před důchodem. S manželem si chtěli na stará kolena koupit chatičku ve Štěchovicích. Těsně před transakcí ale postihla manžela mrtvice.
Jedna z nejznámějších realitních kanceláří ruku v ruce s prodávající chatičky donutila ženu zaplatit rezervační poplatek 80 tisíc korun. Paní Jana, zdrcená z toho, že její muž se najednou stal odkázaným na péči druhých, už neměla sílu se proti tomu bránit.
Hned několik právníků Právu ale napsalo, že by nárok realitky rozprášili raz dva.
„Písemným oznámením realitce, že manžela stihla mrtvice, by povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy zanikly ke dni, kdy k mrtvici došlo. Na podobné situace pamatuje nový občanský zákoník v § 1788 odst. 2,“ upozornil Burda.
Kritérium rozumu
Zde je uvedeno, že „změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká“.
Argumenty, proč došlo ke zrušení rezervační smlouvy, je nutné podle Komentáře k Občanskému zákoníku v oznámení popsat tak, aby bylo uplatněno „kritérium rozumu průměrného člověka“.
„Paní Jana rezervační poplatek platit neměla. V případě, že ho už uhradila a oznámení o změně okolností předala jen ústně, tak ještě zpravidla běží lhůta, dokdy mělo k obchodu dojít – to znamená obvykle tři nebo šest měsíců od podpisu rezervační smlouvy,“ dodal Burda. V této lhůtě může paní Jana zaslat oznámení písemnou formou, opět s argumentací, která odpovídá „kritériu rozumu průměrného člověka“, a žádat o vrácení zaplaceného rezervačního poplatku.
Kdy nemá RK nárok
Advokát Adam Batuna popsal Právu situace, za nichž nemá realitka na rezervační poplatek od kupujícího nárok: prodávající si rozmyslí prodej, nemovitost prodá jiné osobě či navýší cenu. Anebo se jedná o případy, kdy prodávající a kupující se nemohou dohodnout na tom, zda se cena bude hradit při podpisu, či až po zápisu do katastru nemovitostí, nebo kdy dojde k vystěhování a předání nemovitosti.
Prodávající a realitka nemají na rezervační poplatek nárok ani v situacích, když bude zjištěna dříve neznámá faktická vada nemovitosti (například zatéká střecha, statický problém), objeví se právní vada (spor o vlastnictví), v blízkosti nemovitosti bude naplánována či zahájena rušivá výstavba či dojde-li k závažnému onemocnění osoby, která by měla kupní smlouvu na straně kupujícího či prodávajícího podepsat.
A tento bod se vztahuje právě na situaci paní Jany, jejího manžela po mrtvici a neomalené velké realitní sítě.