Při koupi bytu si ohlídejte nedoplatky

Ve skutečnosti ale není až tak jisté, že správce vymáhá dluh na správné adrese, i když každá ze stran má v rukávě nějaký paragraf. Manželé s tím nic nechtějí mít, předseda se zase nechce obtěžovat vymáháním od předchozího vlastníka, a tak uhání je.

Manželé, než byt koupili, si nechali od předsedy SVJ/ správce předložit potvrzení o bezdlužnosti, tedy že prodávající nic nedluží domu. Jenže potvrzení se týká záloh, nikoliv reálné spotřeby.

„V době, kdy jsem předchozímu vlastníkovi bytu vydával potvrzení o bezdlužnosti, nic nedlužil. Zálohy měl zaplacené a termín celkového vyúčtování byl až za rok. To, že výše záloh neodpovídala realitě, za to já nemůžu. Pán měl obrovskou spotřebu vody a po přepočtu na osoby také vyšly nedoplatky na společné elektřině a službách v domě,“ tvrdí předseda SVJ.

Novému vlastníkovi při vyúčtování sdělil, že nedoplatek bude vymáhat po něm, že s koupí bytu převzal i závazky váznoucí na bytě a potvrzení že nic neznamená. „Podařilo se mi, že domu nikdo už nic nedluží, a tak to zůstane,“ říká předseda.

Podle právníků ale není jednoznačné, že má dluh vymáhat od nového vlastníka.

„Zákonná úprava přechodu dluhů na nového vlastníka při prodeji bytu je velice nedokonalá a přináší mnoho nejasností. Bude je muset vyřešit až novela občanského zákoníku nebo soudní praxe. Jednou z těchto otevřených a nedořešených otázek je přechod dluhů, které vyplynou až z vyúčtování zaplacených záloh, ke kterému může často dojít až řadu měsíců po dokončení prodeje bytu,“ potvrdil Právu advokát advokátní kanceláře Noerr Michal Janíček.

Správce domu se otáčí na konkrétním paragrafu občanského zákoníku, a to § 1106 zákona č. 89/2012 Sb., jenž stanovuje, že při převodu vlastnického práva k určité věci, tedy i bytu, přebírá nový vlastník práva a povinnosti spojené s danou věcí.

Současně s právy a povinnostmi nabývá nový vlastník také závady související s danou věcí (§ 1107 občanského zákoníku). Závadou se rozumí i dluh, který je s danou věcí spojený. „Jenže tyto závady (dluhy) však nový vlastník nabývá jen tedy, mohl-li je zjistit nebo bylo-li to tak ujednáno,“ konstatuje Janíček.

Vlastníkovi bytu, prodávajícímu, zákon výslovně ukládá povinnost kupujícímu sdělit, jaké dluhy související se správou domu a pozemku na něj přejdou, případně potvrdit, že žádné dluhy nepřejdou. Za tímto účelem musí při prodeji bytu prodávající kupujícímu předložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu (tj. v tomto případě potvrzení SVJ), ve kterém budou přecházející dluhy specifikovány.

Co se však stane v případě, že potvrzení SVJ bude chybné nebo neúplné? „V případě, že SVJ vydá potvrzení o neexistenci dluhu, případně potvrdí existenci dluhu v nižší než skutečné výši, přejde na kupujícího dluh pouze ve výši uvedené v potvrzení SVJ a dlužníkem ve zbývající výši zůstane dosavadní vlastník. To však neplatí, pokud by kupující o existenci věděl z jiného zdroje než z potvrzení SVJ, například by byl tento dluh uveden přímo v kupní smlouvě,“ popisuje advokát.

Obdobné pravidlo pak platí rovněž v případě, že by prodávající kupujícímu potvrzení SVJ o výši dluhů nepředložil – na kupujícího by měly přejít pouze ty dluhy, o jejichž existenci mohl vědět. I v případě, že potvrzení SVJ obsahuje přesnou identifikaci všech dluhů přecházejících na nového vlastníka, mohou staré dluhy prodávajícího dostihnout.

„Prodávající totiž dle zákona zůstává i po prodeji ručitelem za dluhy, které přešly na kupujícího. Pokud tedy kupující tyto dluhy neuhradí, bude je moci SVJ následně vymáhat vůči prodávajícímu,“ dodal Janíček.

Některé správcovské firmy si jsou těchto souvislostí vědomy. A tak třeba nedoplatek, který vznikl v období, kdy byt podle zápisu v katastru vlastnil ještě předchozí vlastník, rovnou adresují a poté ho vymáhají po něm, tedy po prodávajícím. Kupujícímu pak dají o věci jen vědět. Je fakt, že prodávající se pak diví, jak to, že po nich ještě někdo něco z domu chce, když už jsou několik měsíců pryč. Jenže roční vyúčtování bývá na stole až mnoho měsíců po prodeji.