Přehledně: Hypotéku neprodražují pouze úrokové sazby

Ve spolupráci s analytikem společnosti FinGo.cz Petrem Motáčkem přinášíme přehled, na co je třeba se zaměřit a co není dobré brát na lehkou váhu ve chvíli, kdy vybíráte hypotéku.

Důležitým parametrem je tzv. RPSN, tedy roční procentuální sazba nákladů. Kromě základní úrokové sazby do ní vstupují i další poplatky, například za posouzení žádosti o úvěr, za administraci, za vedení úvěrového účtu, za zpracování odhadu, za pojištění. Čím vyšší je RPSN, tím dražší pak bude úvěr.

Abyste dosáhli na zajímavou úrokovou sazbu, bude po vás banka většinou požadovat sjednání dalších produktů. Jedním z nich je běžný účet. U založení běžného účtu je banka ochotna dát zajímavou slevu z úrokové sazby hypotéky.

Zajímejte se ale o to, zda tento běžný účet je zdarma, či nikoliv. V případě, že je bez poplatků, tak potom za jakých podmínek. Pokud byste je v budoucnu neplnili, můžete zaplatit i stokoruny měsíčně za tento účet navíc, čímž se pochopitelně hypotéka prodražuje.

Pojištění schopnosti splácet nabízí v rámci svých balíčků většina bank a na první pohled to může vypadat výhodně. Dostanete slevu z úrokové sazby hypotéky, a pokud se dostanete do situace (například dlouhodobě onemocníte či přijdete o práci), kdy nebude moci splácet, pojišťovna za vás na čas splátky převezme.

Ve skutečnosti to ale tak výhodné být nemusí, pokud za pojištění zaplatíte více než za slevu z úrokové sazby. Pojištění navíc kryje jen některá rizika a obmyšlenou osobou často bývá banka, která určuje pravidla, kolik a kam bude z pojistné události vyplaceno peněz.

Rozumnějším řešením bývá životní pojištění, kde si nastavíte rizika dle svého uvážení, určíte si sami výši pojistných částek a zvolíte si obmyšlenou osobu.

Další a poměrně velké rozdíly lze najít v posuzování bonity u klientů, zejména u osob samostatně výdělečně činných (OSVČ).

„Některé banky zvýhodňují klienty, kteří využívají paušální výdaje, tím, že je převedou do nižšího výdajového paušálu. Například specialistovi v oboru výpočetní techniky, který ze zákona uplatňuje paušál 60 procent, ho banka přepočítá na 40 procent,” uvedl Motáček.

Běžně také bývají zvýhodňovaná tzv. svobodná povolání, například lékaři, advokáti, notáři, tlumočníci, architekti a další. I v tomto posuzování se podmínky bank liší.

Klienti, kteří uplatňují výdaje ve skutečné výši, se často dostávají do neřešitelné situace, protože nic nedaní a příjem není z čeho spočítat. Těmto klientům je možné pomoci tzv. obratovou metodou, kde se příjem odvodí z jejich ročního obratu. Je to však výhodné pouze pro klienty s vysokými ročními příjmy a ne každá banka to takto posuzuje.

Při sledování bonity se banky zaměřují i na to, zda žadatel vlastní kreditní kartu, má zřízený kontokorent či splácí další půjčku. Má to vliv i na výši poskytnutého úvěru.

Pokud si berete hypotéku na výstavbu či rekonstrukci, je třeba si předem zjistit, jakým způsobem vám bude banka uvolňovat peníze. Zejména u výstavby je to složitější proces a i zde se najdou mezi bankami rozdíly, které vám mohou usnadnit, nebo naopak znepříjemnit život.

Může se stát, že budete potřebovat z nějakého důvodu od banky odejít dříve, než vám skončí fixace. Počítejte pak s tím, že některé banky požadují úhradu tzv. účelně vynaložených nákladů (zejména administrativní náklady).

„Můžete se tedy setkat s tím, že některá banka vám opravdu naúčtuje pouze administrativní náklady v řádech stokorun, ale některé si do toho začaly účtovat i ušlé úroky do doby fixace a další náklady. Takže brzký odchod z banky vás může vyjít na desetitisíce,” upozornil Motáček.

Jak dále dodal, zákon uvádí, pokud klient prodá nemovitost po dvou letech od nabytí a úvěr splatí dříve, než mu skončí fixační období, může mu banka naúčtovat jedno procento ze splátky, maximálně 50 tisíc korun.

I když si sjednáte výhodnou hypotéku se zajímavou úrokovou sazbou, rozhodně nemáte vyhráno. Je třeba počítat i s tím, že úroková sazba bude růst, čehož jsme svědky v současné době, v budoucnu pak tím pádem může být měsíční splátka i o několik tisíc korun vyšší. Na tuto skutečnost myslete už při nastavování výše hypotéky, aby vás splátky po refixaci tzv. nepoložily.

V každém případě se proto vyplatí mít po ruce finanční rezervu, ze které můžete čerpat.