Přehledně: Deset mýtů o nájemním bydlení

Zaměříme se na deset nejčastějších mýtů, které nájemní bydlení provázejí.

Jeden z největších mýtů o nájemním bydlení je ten, že po vypršení doby nájmu či výpovědi nájemní smlouvy může majitel bytu nájemníka beze všeho vystěhovat. Není tomu tak. Ochrana soukromí nájemníka je vyšší než právo pronajímatele na výdělek z nájmu.

„Vystěhování nájemníka musí probíhat podle zákona, jinak pronajímateli hrozí obvinění z trestného činu porušování domovní svobody,“ upozorňuje spoluzakladatel služby Ideální nájemce.cz Martin Březina.

Legitimní postup je takový, že před vypršením doby nájmu musí majitel písemně nájemníka informovat, že nechce smlouvu prodloužit, a vyzvat jej k vystěhování k určitému datu. Pokud to neudělá, tak na vystěhování po vypršení smlouvy nemá nárok, protože smlouva se automaticky prodlouží.

„Pronajímatel může vypovědět i smlouvu na dobu určitou, a to v tříměsíční lhůtě. Například když nájemce smlouvu porušil či spáchal trestný čin na pronajímateli, jeho domácnosti, osobě též v domě bydlící, či způsobil škodu na majetku osob v domě. Smlouvu lze ukončit i v případě, kdy má být byt vyklizen ve veřejném zájmu nebo být užíván pronajímatelem či jedním z manželů, který hodlá opustit rodinnou domácnost,“ doplňuje Klára Kuťáková z realitní franšízové sítě Century 21.

Do konce roku 2013 měli pronajímatelé možnost ustanovit ve smlouvě o pronájmu nemovitosti smluvní pokuty, například při opoždění platby za nájem. Nový občanský zákoník však toto upravil ve prospěch nájemníka a od roku 2014 tak v nájemní smlouvě žádné smluvní pokuty být nesmějí.

„Mnoho majitelů bytů však toto neví, a tak do smluv stále smluvní pokuty vepisují. Fakt je ale ten, že tyto pokuty jsou nyní zcela nevymahatelné. Pokud navíc nájemník zjistí, že ve smlouvě má smluvní pokuty zahrnuty, může tuto smlouvu napadnout,“ říká Březina.

Kromě nájmu účtuje pronajímatel nájemníkovi též poplatky za další služby spojené s bydlením. To, že do nich někteří nájemci započítávají i položky, které ze zákona nesmějí, je jeden problém. Typickým příkladem je fond oprav. Ten musí hradit vždy majitel.

Druhým problémem pak může být způsob placení těchto poplatků. Pronajímatel a nájemník se mohou smluvně dohodnout, zda se budou poplatky hradit systémem následného vyúčtování podle skutečných výdajů, anebo dopředu stanovenými paušálními platbami.

„V případě paušálních plateb se však pronajímatelé chybně domnívají, že mohou případné vyšší náklady, než které pokryly paušální platby, následně doúčtovat. To ovšem podle platné legislativy není možné,“ zdůrazňuje Březina.

I když tomu tak zpravidla bývá, není povinné, aby nájemní smlouva uváděla, jaké konkrétní služby pronajímatel bytu pro nájemce zajišťuje. V takovém případě zajišťuje pronajímatel nájemci takzvané nezbytné služby. Typicky to jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a provoz výtahu.

„Ve smlouvě však může být uvedeno, že pronajímatel nebude nájemci zajišťovat žádné služby. Nebo naopak pronajímatel bude podle smlouvy poskytovat nájemci i další služby nad rámec těch nezbytných. Ovšem pronajímatel nemůže po nájemci chtít platit takové služby, ze kterých nemá nájemce přímý okamžitý prospěch,“ vysvětluje vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest Lukáš Zelený.

Služby mohou být placeny buď zálohově, nebo paušálně. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však nelze paušálně platit za dodávku tepla a takzvané vodné a stočné – ty se musí vyúčtovat podle skutečné spotřeby.

„Není-li v nájemní smlouvě dohodnuto něco jiného, platí, že nájemce je povinen hradit zálohy nebo úhrady na služby předem na každý kalendářní měsíc, a to nejpozději do pátého dne příslušného kalendářního měsíce spolu s nájemným,“ doplňuje Zelený.

Vlastník pronajímaného bytu má právo do něj vstupovat jen ve třech případech: za prvé při urgentních situacích (požár v bytě), za druhé, je-li to vyžadováno s ohledem na technický stav nemovitosti (tedy je-li potřeba její opravy nebo údržby), a za třetí, pokud to vyžadují protiprávní stavy.

U třetího jmenovaného případu se nejčastěji jedná o prohlídku bytu za účelem jeho prodeje či dalšího nájmu, pokud u něj končí nájemní smlouva. V prvním případě musí vlastník nájemníka informovat neprodleně po zákroku, ve dvou dalších případech však pronajímatel musí svůj záměr o vstupu do pronajímaného bytu nájemníkovi předem a písemně sdělit.

Přerušení dodávek vody, elek třiny nebo tepla do bytu pronajímatelem stávající legislativa vymezuje jako neoprávněné bránění v užívání bytu. Pokud tedy majitel bytu nájemníkovi odpojí energie, dopouští se trestného činu porušování domovní svobody, a to i v případě, kdy nájemník za služby neplatí.

Jistota, neboli dřívější pojem kauce, je v ohledu nájmu peněžitý obnos, který může pronajímatel požadovat jako zajištění řádného plnění nájemní smlouvy. Sjednána musí být smluvně, obě strany s ní musí souhlasit a její výše nesmí podle novely občanského zákoníku z roku 2017 překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

Po ukončení nájmu pronajímatel tuto jistotu nájemníkovi vrátí, přičemž případné dluhy na nájmu či poplatcích za služby si z ní může odečíst. Zároveň má ale pronajímatel povinnost zaplatit nájemníkovi z této jistoty úroky, a to buď ve sjednané výši, nebo ve výši obvyklých úroků požadovaných za úvěry bankami v místě bydliště v době uzavření smlouvy.

Nový občanský zákoník, jenž vešel v platnost v roce 2014, posílil práva nájemníků i v možnostech chovu domácích mazlíčků. Pronajímatelé tak již nesmějí svým nájemníkům smluvně zakázat mít v bytě psa, kočku či jiné zvíře.

Na druhou stranu však pronajímatelé mají právo zahrnout do smlouvy za zvíře poplatek, a to zejména v případě, kdy kvůli chovu zvířete mohou v bytě vzniknout škody. Poplatek může být realizován formou navýšení jistoty nebo zvýšením nájemného.

Nájemce platí drobné opravy vybavení, které je součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele. Tyto drobné opravy se dělí podle výše nákladů a věcného vymezení. Výčet oprav, které lze podle věcného vymezení pod pojem „drobná oprava v bytě“ zahrnout, obsahuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Jde například o opravy podlah a výměnu lišt a prahů, částí dveří a oken, kování, klik, zámků, rolet a žaluzií ve vnitřním prostoru bytu. Dále se do drobných oprav například řadí výměna a oprava vypínačů, zásuvek, zvonků, jističů, zdrojů světla, klimatizace, sifonů, oprava a certifikace bytových měřidel, oprava digestoří, dřezů, kuchyňských linek, kamen, kotlů.

Drobné opravy podle výše nákladů se týkají oprav a výměn neuvedených výše a v případě, kdy náklad není vyšší než tisíc korun „Vždy je třeba sečíst veškeré opravy, které spolu časově a věcně souvisejí. Další náklady například na dopravu se nezapočítávají a hradí je vždy nájemce,“ doplňuje Klára Kuťáková z Century 21.

Dále je stanoveno, že roční náklady na drobné opravy nesmějí přesáhnout částku sto korun na metr čtvereční podlahové plochy bytu. Všechny opravy nad tento limit se pak již nepovažují za drobné opravy a musí je uhradit pronajímatel bytu, stejně tak jako všechny dílčí opravy s náklady přes tisíc korun.

Pokud si potenciální nájemníci hledají byt k pronájmu přes realitní kancelář, je logické, že musejí počítat s tím, že cena bude zahrnovat i provizi pro realitní kancelář. Řada lidí se tak místo na realitní kancelář spoléhá na pronájem přímo od majitele nemovitosti.

„Nájemníci se však mohou často potkat s tím, že majitel bytu kvůli snaze o co největší výdělek nastaví cenu měsíčního nájmu výše, než by udělala realitní kancelář. V případě navýšení ceny o tisíc nebo 1500 korun už roční náklady nájemníka převyšují náklady na provizi spolupráce s realitní kanceláří,“ upozorňuje Martin Březina ze služby Ideální nájemce.cz.