Článek
Banky by měly odmítnout i žadatele, jehož výše dluhu by překračovala devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI).
Zájemce o hypotéku by měl na splátky všech svých dluhů také vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI).
Na to, jak tato opatření ovlivní dostupnost půjček na bydlení, jsme se zeptali úvěrového specialisty Jiřího Houšky.
Jak se tato doporučení ČNB odrážejí v nabídkách bank?
První banky začaly doporučení avizovaná ČNB zavádět už loni v listopadu. Nejdříve to daly do svých kalkulátorů volně a od nového roku to začaly i uplatňovat. Prakticky všechny banky se již novými doporučeními ČNB víceméně řídí.
Kolik lidí nyní na hypotéku podle vás už nedosáhne?
Díky nízké úrokové sazbě, která byla v minulých letech, se dosáhlo toho, že reálné finanční zatížení lidí bylo nižší a k hypotékám se dostávali i méně bonitní klienti. Předpokládám, že dvacet procent lidí se teď na ty podmínky nutné k získání hypotéky nedostane, jako by ji dostali, kdyby byly sazby kolem 1,5 procenta. Nyní jsou v průměru o jedno procento vyšší.
Mohou něco nebonitní zájemci o hypotéku udělat, aby ji získali?
Ukazatel celkového zatížení DTI, že výše dluhu nemá překračovat devítinásobek ročního čistého příjmu klienta, není zase tak omezující jako druhé doporučení ČNB, které se týká maximální výše splátek veškerých úvěrů (DSTI).
Lidé, co jsou hodně zadlužení a mají nějaké spotřebitelské úvěry, tak mohou mít smůlu. Řešením je, aby tito dlužníci zkonsolidovali své půjčky, kreditní karty a kontokorenty do jednoho úvěru. Tím docílí menšího bonitního zatížení a otevře se jim prostor pro novou splátku, například pro úvěr na bydlení.
Může si žadatel pomoci tím, že sloučí své příjmy se svým partnerem?
Pokud jsou manželé nebo druh a družka, tzn. bydlí ve společné domácnosti, finanční instituce počítá náklady pouze na jednu domácnost. Finanční zatížení je pak pro domácnost nižší, odečte se životní minimum, vezmou se v potaz děti plus nějaké náklady spojené s bydlením.
Současně ale jednotlivci nesmějí být moc zadlužení. Když jeden zadlužený je a druhý není, tak si příjmem druhého mohou vypomoci. Může se přitom jednat třeba i o rodičovský příspěvek.
Pro získání nové hypotéky je také v naprosté většině případů vyžadováno alespoň 20 procent vlastních prostředků. Vychází se přitom z ceny nemovitosti. Mladí příliš peněz nemají, mohou za ně ručit svou nemovitostí jejich rodiče?
Určitě ano, řeším zrovna případ, kdy klienti nemají vlastní zdroje, ale mají možnost dát nějakou jinou nemovitost do zástavy. V tomhle případě moje rada zní, použijte druhou nemovitost do zástavy bance, včetně kupované, nebudete potřebovat žádné vlastní zdroje.
Jakmile se dostanete do situace, že již se zůstatkem úvěru budete na 80 procentech hodnoty vaší nové nemovitosti, požádáte o výmaz druhé zástavy.
Dnes je ze zákona možné ročně zdarma splatit až 25 procent z hypotéky už po prvním roce. Ve chvíli, kdy máte volné prostředky k částečnému splacení, se můžete pod hranici 80 procent hodnoty své nemovitosti dostat rychleji.
Některé banky dokonce umožňují zaplatit 25 procent úvěru každý půlrok po prvním roce jeho splácení.
Doteď si také lidé mohli brát hypotéku v kombinaci s překlenovacím úvěrem…
ČNB se tato praxe nelíbí a hodlá ji zarazit. Překlenovací úvěr je bez zajištění nemovitosti. Z tohoto důvodu ho často používají lidé, kteří nemají žádné vlastní prostředky na koupi nemovitosti a zároveň žádnou jinou nemovitost do zástavy. Překlenovací úvěr je dražší než úvěr se zástavou, ale zase levnější než spotřebitelský úvěr.
Na variantu hypotéky 80 procent a 20 procent překlenovací úvěr už musí mít člověk větší bonitu. Má dva úvěry a jeho celková splátka je vyšší, než by měl v případě 100procentní hypotéky. Člověk je více zadlužený a současně jde o obcházení doporučení ČNB.
Za kolik se dá nyní hypotéka pořídit?
Záleží na tom, o jakou jde nemovitost a jaká je požadovaná výše hypotéky. Znám případ desetimiliónového úvěru, kdy banka vychází klientovi vstříc a na desetiletou fixaci dává sazbu až o 0,4 procenta nižší, než je standard.
Jsou banky, které nabízejí zajímavé desetileté fixace, ale je to zpravidla něčím podmíněno, nějakým úvěrovým pojištěním, a ve finále se tak hypotéka prodraží. Co se týká klasických sazeb, tedy s pětiletými fixacemi, dá se ještě dostat na 2,39 nebo 2,29 procenta, ale musí to být pro banku zajímavé.
Vyplatí se teď delší fixace úroku?
Člověku, který hypotéku chce platit dlouho, bych tříletou fixaci nedoporučil, pokud nepředpokládá nějakou mimořádnou větší splátku. Protože je předpoklad, že úroky stoupnou v příštích letech někam na tři až čtyři procenta.
Člověk se s delší fixací sazby nemusí bát, že úroky budou někde nahoře. Většinou se sazby pohybovaly pět let nahoru, pět let dolů, jejich vývoj se ale nedá dobře předpovědět. Klient, který chce mít jistotu, nechce situaci na trhu řešit, tak bere delší fixaci, i když si za ni něco připlatí.
