Nový občanský zákoník výrazně ovlivní nájmy statisíců lidí

Nájemné se už dnes – po skončení regulace – sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nedohodnou-li se obě strany, soud rozhodne o výši nájemného, které je v místě a čase obvyklé.

NOZ rovněž staví na dohodě stran, například si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si strany zvyšování nájmů ani to, že se měnit nebudou, pronajímatel může navrhnout jednou ročně zvýšení nájemného až do výše obvyklé v daném místě.

Podmínkou ale je, že navržené zvýšení – spolu se zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech – nebude celkově vyšší než dvacet procent.

Pokud zvýšení, které dovoluje zákon, nájemník odmítne, pronajímatel se může obrátit na soud. Ten už ale nebude vázán limitem 20 % a může nájem zvýšit až na místně obvyklou úroveň.

Z přechodných ustanovení NOZ ovšem plyne, že se limit 20 procent neuplatní ani v případě, když k poslednímu zvýšení nájmů došlo na základě zákona o jednostranném zvýšení nájmů. V tomto případě bude mít pronajímatel právo požadovat, aby první zvýšení nájmu po skončení regulace nájmů dosáhlo až na úroveň místně obvyklého nájemného.

NOZ v zásadě zachovává princip, že nájemce může i bez souhlasu pronajímatele přijmout do své domácnosti vždy osobu blízkou, a jsou-li pro to důvody zřetele hodné, tak i jiné osoby, například ty, které budou o něho pečovat. Rovněž i kohokoli z jiných osob – v tomto případě si ovšem pronajímatel může v nájemní smlouvě vyhradit, že k tomu bude zapotřebí jeho souhlas.

I nadále trvá povinnost nájemce oznamovat pronajímateli změny v počtu osob v bytě. Podmínkou však již nebude sdělení jména, příjmení a data narození těchto osob.

NOZ zachovává i princip, že zemře-li nájemce a nejde o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt (potomek má přitom přednostní právo).

Nové je to, že je-li členem domácnosti někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, tak pronajímatel musí s přechodem nájmu souhlasit (dosud stačilo, že pronajímatel souhlasil s jejich předchozím bydlením v bytě).

Přechod nájmu je – stejně jako dosud – omezen na maximálně dva roky. Výjimkou jsou senioři, kterým je v době přechodu nájmu 70 let a více, a také nezletilí.

Pokud nebude nikdo oprávněný, na koho by nájem bytu přešel, pak bude nájem předmětem dědictví. V takovém případě ale mají jak pronajímatel, tak nájemcův dědic právo nájem vypovědět bez uvedení důvodů.

Novinky ve výpovědi nájmu bytu významně posílí pravomoci pronajímatelů.

Například už k žádné výpovědi nájmu ze strany pronajímatele nebude zapotřebí přivolení soudu (dosud je to zapotřebí u pěti výpovědních důvodů).

Pokud tedy nájemce s výpovědí nebude souhlasit, musí se sám obrátit na soud. O tom ho pronajímatel musí ve výpovědi poučit. Výpovědní lhůta je tříměsíční.

Pronajímatel ovšem bude moci dát v některých případech okamžitou výpověď, což dosud vůbec nešlo. Bude to možné tehdy, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem.

Například tehdy, když nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu aspoň tří měsíců, když poškodí byt nebo dům „závažným nebo nenapravitelným způsobem“ nebo způsobí jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám žijícím v domě či užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Ve všech těchto případech má pronajímatel právo požadovat, aby nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce po skončení nájmu.

Podle NOZ pronajímatel už nebude při výpovědi nájmu povinen poskytnout náhradní byt, ubytování ani přístřeší. Dosud tato povinnost v několika málo případech ještě existuje.