Článek
Dosavadní nájemní smlouvy tedy zůstávají v platnosti s tím, že se na ně uplatní nová pravidla. Například o ukončování nájmu.
To ale neznamená, že majitel nemůže předložit nájemníkovi návrh na změnu smlouvy či návrh zcela nové smlouvy.
Mezi oběma stranami je smluvní volnost. Nájemce by si ale měl dát velký pozor na to, co mu je předloženo. Aby třeba nevědomky nepřešel ze smlouvy na dobu neurčitou na dobu určitou. Rozhodně ale nemá povinnost návrh přijmout. Smlouvu není třeba měnit ani v případech, kdy některá její ustanovení jsou v rozporu s NOZ. Tato ustanovení totiž účinností NOZ ztratí automaticky svou platnost.
Může jít například o ustanovení, že nájemník nemůže v bytě chovat zvíře či dát bez souhlasu pronajímatele část bytu do podnájmu, v bytě pracovat či podnikat. NOZ totiž tato práva nájemníkovi, při splnění určitých podmínek, výslovně poskytuje. Nájemní smlouva ani nemusí převzít žádná nová ustanovení NOZ, byť mají zásadní význam. Například o tom, že pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, může dostat okamžitou výpověď.
To bude nově platit třeba tehdy, když nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu aspoň tří měsíců nebo když poškodí dům či byt „závažným nebo nenapravitelným způsobem“.
Jak zvyšovat činže
I na dosavadní nájmy se budou od ledna automaticky vztahovat nová pravidla o zvyšování nájmů, ale s určitými zvláštnostmi. Půjde-li o první zvýšení po ukončení regulace nájmů a nájemné bylo dosud zvyšováno jen na základě zákona o jednostranném zvyšování (nikoli tedy smluvně), může pronajímatel vyžadovat zvýšení nájemného až do výše obvyklé v daném místě.
V ostatních případech však již bude pronajímatel v návrhu omezen. Navržený růst – spolu se zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech – nesmí být celkově vyšší než o 20 %.
Pokud zvýšení, které dovoluje zákon, nájemník odmítne, pronajímatel se může obrátit na soud. Ten už ale nebude vázán limitem 20 % a může nájemné zvýšit až na úroveň v místě obvyklou.
Nájemci budou moci část bytu pronajímat
„Jednou ze zásadních změn, které do našeho bytového práva přináší od ledna 2014 nový občanský zákoník, je umožnění nájemcům bytů dát část bytu, ve kterém sami bydlí, do podnájmu bez souhlasu pronajímatele a za podmínek, které si sami stanoví,” uvedl pro Právo právník a bývalý dlouholetý poslanec za ČSSD Stanislav Křeček.
Dosud je k podnajímání (§ 719 občanského zákoníku) zapotřebí písemného souhlasu pronajímatele, a bez takového souhlasu je považováno za hrubé porušení povinností nájemce a důvodem k výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 2 písm. b).
„Nájemce však musí i při podnajímání respektovat přiměřeně ustanovení § 2272. Zmínka v NOZ o přiměřeném použití § 2272 má zabránit tomu, aby byty nebyly přeplňovány a aby tedy toto nové právo nájemce nebylo tímto způsobem zneužíváno,” doplnil Křeček.