Na co si dát pozor při sjednávání nájmu

Pokud si pronajímáte byt přes realitní kancelář, počítáte s tím, že bude vše ošetřeno. Jak ale odborníci ze spotřebitelské organizace dTest upozorňují, i v tomto případě je třeba si před podpisem smlouvu důkladně prostudovat.

Častým kamenem úrazu je to, že nájemci se při čtení smlouvy soustředí hlavně na platby za nájemné a služby spojené s užíváním bytu a ostatním ustanovením věnují méně pozornosti či dokonce žádnou. Mnohdy pak před podpisem smlouvy přehlédnou, že obsahuje ustanovení, jejichž dodržení může být pro nájemce nepraktické a problematické.

„Naše spotřebitelská poradna se v nájemních smlouvách setkává například se zákazem chovu psů, koček či jiných domácích mazlíčků, zákazem kouření, omezením podnikání či nemožností nahlášení trvalého pobytu v pronajatém bytě,“ vyjmenovala některé příklady Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Jak dále upozornila, takovými zákazy se nájemce nemusí řídit, protože podle občanského zákoníku není možné ho takto omezovat.

Ještě do konce první poloviny loňského roku nemohl pronajímatel po nájemci požadovat zaplacení smluvní pokuty za porušení jeho povinností, od 1. července 2020 to již možné je, pochopitelně při dodržení omezení daných občanským zákoníkem.

V prvé řadě se jedná o výslovný limit, kdy výše smluvní pokuty nesmí v součtu se složenou kaucí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Platí zároveň i to, že výše smluvní pokuty nesmí být nepřiměřená. I když v daném případě bude dodržen zákonný limit pro její výši, nemusí ji nájemce zaplatit, pokud není vzhledem k porušení jeho povinností přiměřená. Přiměřenost se přitom posuzuje vždy případ od případu, upozorňuje dTest.

Nájemní smlouva by měla také jasně vymezovat, jaké služby pro nájemce zajišťuje pronajímatel a jaké si už nájemce musí zajistit sám. Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, pak platí, že pronajímatel zajišťuje takzvané nezbytné služby. Patří mezi ně především dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Nájemce si některé služby může sjednat i sám, vedeny pak budou přímo na něj. Týká se to především dodávek energií a připojení k internetu.

„Může to být výhodné jak z hlediska nájemce, tak z hlediska pronajímatele. Nájemce totiž může být více než pronajímatel motivován uzavřít finančně výhodnější smlouvu o dodávkách služeb. Naopak pronajímateli díky dodávkám služeb vedeným na nájemce ubydou starosti s případnými dluhy, které by po nájemci zbyly,“ vysvětlila Hekšová.

V praxi dochází i ke sporům, zda se jedná o službu, za kterou má nájemce v bytě či domě platit. Nejznámější spornou položkou je příspěvek do fondu oprav, který pronajímatel nemůže po nájemci požadovat, protože se nejedná o službu, ze které by měl nájemce okamžitý prospěch.

Důležitým dokumentem souvisejícím s předáním bytu mezi nájemcem a pronajímatelem je tzv. předávací protokol, v němž je možné porovnat stav bytu na začátku nájemního vztahu se stavem na jeho konci.

Sepsáním protokolu při převzetí bytu od pronajímatele lze předejít případným budoucím sporům o to, kdo a kdy poškodil podlahu, obklad, kuchyňskou linku či rozbil umyvadlo v koupelně. Vhodné je doplnit ho fotografiemi nebo videonahrávkou, v nichž se stav bytu zdokumentuje.

V neposlední řadě nezapomeňte před převzetím bytu zapsat stavy měřičů pro případné vyúčtování spotřebovaných energií nebo vody.

Nájemce musí počítat i s tím, že bude-li chtít v nájmu sjednaném na dobu určitou i po jeho ukončení pokračovat, může mu pronajímatel zvýšit nájemné. Pronajímatel s ním totiž uzavře novou smlouvu a ta může mít změněné podmínky, včetně vyššího nájemného. Navíc limity pro jednostranné zvýšení nájemného stanovené občanským zákoníkem platí jen pro nájem sjednaný na dobu neurčitou.

„Lidé jsou často zaskočeni, že jim pronajímatel předložil po uplynutí sjednané doby novou smlouvu se zvýšeným nájemným. Nemilé je to zvláště za situace, kdy investovali do rekonstrukce bytu, ale s pronajímatelem se nedohodli na úhradě nákladů. Jestliže pak nepřistoupí na zvýšené nájemné, budou byt muset opustit a náklady na rekonstrukci jim nemusí být vždy proplaceny,“ uzavírá Eduarda Hekšová.