Článek
Často vznikají spory, když nemovitost zdědí dva tři sourozenci, jeden z nich v domě bydlí, ale není shoda nebo dost peněz na to, se s ostatními finančně vyrovnat. Jaké jsou v tomto vaše zkušenosti?
Sourozenec, který je v domě u rodiče zvyklý bydlet, je nově v situaci, kdy se stal spolumajitelem, a obvykle musí svým sourozencům platit nájem, případně je vyplatit. To pro něj může být problém, a pokud se situace nevyřeší, může skončit u soudu. Ponechme stranou extrémní případy, kdy si spolumajitelé vysloveně škodí a například nastěhují do své části nemovitosti bezdomovce.
Předejít situaci můžou už rodiče dětí, které budou majetek dědit, a to obvykle závětí, dědickou smlouvou anebo převedením majetku na potomky během svého života. Své právo nemovitost i nadále užívat si mohou zajistit služebností, dříve věcným břemenem.
U notáře rodič určí, kdo a jakým dílem bude nemovitost po jeho smrti vlastnit, a ze sourozenců se stanou podíloví vlastníci. Nejde-li nemovitost reálně rozdělit, například udělat z ní dva byty, pak je lépe, aby nemovitost měla jednoho vlastníka, zejména pokud má pouze jeden byt.
Prezident Notářské komory ČR Radim Neubauer
Může například otec sepsat závěť u advokáta a svou usedlost, kde bydlí, převést ještě za života vlastnicky jen na jednoho syna a druhému vymínit právo pouze zde bydlet? A stejně tak to zařídit pro manželku, a třeba dceru úplně v závěti vynechat, jako by nebyla? Mohla by to pak třeba právě dcera u soudu úspěšně napadnout a předmětný majetek zablokovat?
Tady je třeba upozornit, že převod na prvního syna ještě za otcova života nebude souviset se závětí, ale bude se jednat o převod vlastnického práva k nemovitosti. Ostatní dva potomci by po smrti otce mohli v rámci pozůstalostního řízení u notáře tuto skutečnost použít ve svůj prospěch a dědický díl náležící prvnímu synovi by mohl být o tento dar vysoké hodnoty ponížen, pokud tedy je ještě nějaký majetek k rozdělení.
Finanční poradna: Jak vyloučit z dědictví nechtěnou osobu
Nicméně co bylo darováno za života, to se nevrací. Jiná věc by byla, pokud by otec takto rozhodl v závěti. Pak je třeba mít na paměti, že zákon určuje nepominutelné dědice, a těmi jsou všichni potomci zůstavitele, tedy toho, jehož majetek se v závěti dělí mezi dědice, případně – pokud nedědí – i jejich děti, tedy zůstavitelova vnoučata.
Takže by se vyděděná dcera mohla bránit?
Ano, a pokud by se neprokázalo, že například páchala trestnou činnost, nejevila o svého otce zájem, nepomohla mu v době nemoci a tak podobně, mohla by s rozporováním závěti uspět. Stejně tak druhý syn by se mohl domáhat srovnání dědických poměrů v tom smyslu, že hodnota usedlosti, která připadne prvnímu synovi, nepoměrně převyšuje hodnotu jeho dědictví, tedy možnosti bezplatného užívání.
Nejhůře ale z celé situace vyjde manželka, protože jakmile sepíšeme závěť, manželka či manželku v ní můžeme – na rozdíl od potomků – zcela opominout. Pokud by závěť byla platná, pak by ani spory nezměnily fakt, že jediným dědicem bude ten, koho určil zůstavitel v závěti, a ostatní děti mohou žádat povinné díly v penězích.
Kdy je možné potomka z dědictví vyloučit
Když je spor o dědictví, znamená to, že soud nechá vyznačit na katastru plombu. Skutečně to v důsledku znamená, že s nemovitostí nelze nijak zásadně nakládat, tedy ji prodat nebo pronajmout?
Pokud není pozůstalostní řízení ukončeno a dědicům soudem potvrzeno nabytí dědictví, nemají vlastnické právo a s majetkem není možné zcela volně nakládat. Pro případy, kdy to okolnosti vyžadují, je možné požádat notáře, aby stanovil správce majetku, a tuto osobu může i přímo doporučit. Majetek připadající do pozůstalosti lze i prodat, pokud souhlasí všichni dědicové.
U sporů o dědictví si říkám, že nejlepší řešení je nemovitost pak prodat a rozdělit si peníze. Ale ze svého okolí vidím, že takový racionální přístup volí málokdo, nebo až po dlouhé době a spoustě vydání za právníky. Ale chápu, že u nemovitostí jsou často emoce, citové vazby, vzpomínky.
Prodat zděděnou nemovitost a rozdělit si zisk může být nejsnadnější a nejrychlejší řešení, ale nemusí být vždy úplně racionální. Ceny nemovitostí v poslední době stoupají o desítky procent, tento trend ještě pravděpodobně nekončí a někteří vlastníci samozřejmě raději nemovitost zajistí pro své potomky, protože by pro ně mohla být v budoucnu hůře dosažitelná.
V Česku stouply ceny nemovitostí nejvíce v EU
Přihlíží v případném sporu soud a právo k tomu, kdo například v domě po rodičích skutečně žije a kdo se o něj stará?
Zde velmi záleží na konkrétní situaci. Obecně ale platí, že právo je nadřazené emocím, a dochází i k situacím, kdy po smrti jednoho z rodičů potomci jako noví vlastníci chtějí od druhého rodiče vyplatit svůj nově nabytý podíl, což může být i několik milionů korun. A to i přesto, že druhý rodič je v domě vychoval, náležitě se o ně staral a nyní ze svého starobního důchodu musí celý dům udržovat, což může být samo o sobě nákladné.
Pak samozřejmě nezbývá než opravdu dům prodat, děti vyplatit a najít si podnájem, případně – pokud na to stačí prostředky – se poohlédnout po bytu. Pokud soud ruší a vypořádává podílové spoluvlastnictví k nemovitosti, může při rozhodnutí přihlédnout k tomu, kdo nemovitost užívá a zda ostatní spoluvlastníci mají zajištěno bydlení. Nicméně to spoluvlastníka nezbaví povinnosti ostatní spoluvlastníky vyplatit.
Často zmiňujete závěť u notáře, protože ji nelze formálně zpochybnit. A co závěť sepsaná advokátem, tu lze formálně zpochybnit?
Aby se závěť stala součástí pozůstalostního řízení, musí obsahovat všechny zákonem vyžadované, tedy i formální, náležitosti. Pak nezáleží na tom, jestli ji sepíšeme sami, s notářem, nebo třeba s advokátem. Advokát jistě poskytne kvalifikovanou právní radu, ale jistotu, že závěť bude v řízení předložena, je u notáře.
Notářská komora vede evidenci právních jednání pro případ smrti, kde jsou evidována pořízení pro případ smrti, v drtivé většině ta, která sepsal notář, a pak i ta, která zůstavitel u notáře uložil. Advokáti takovou evidenci nemají. Notář je jakási prodloužená ruka státu a sepisuje veřejné listiny, tedy takové, které mají vyšší právní sílu a jejichž popření je složitější.
Soudce: Nejjistější je závěť sepsaná u notáře
Setkal jste se s podvodným jednáním u závětí a dědictví nemovitostí?
Notářská praxe pamatuje případy, kdy se lidé pokoušeli při dělení majetku podvádět, ale většinou na to upozorní ostatní příbuzní, kteří o majetku věděli, a brzo se na vše přijde. Například když otcova družka v den jeho smrti převede peníze z jeho účtu na svůj, v domnění, že se o ně nebude muset s nikým dělit.
U nemovitostí je to samozřejmě složitější, protože pokus je prodat a převést vlastnické právo při probíhajícím pozůstalostním řízení zákon velmi znesnadňuje.
A pak jsou případy zatajených závětí, které se nemovitostí nezřídka týkají. Závěť uloženou doma může jako první z příbuzných najít potencionální dědic, který nedědí tak, jak očekával, a lépe pro něj vychází zákonná dědická posloupnost. Pak může ostatním závěť zatajit. Nebo se závěť nenajde vůbec a přijde se na to až za několik let při stěhování.
Jak předejít tahanicím o dědictví. Jistotou je notářská závěť
Proto doporučuji závěť sepsat u notáře a dát ji zaevidovat do centrální evidence právních jednání pro případ smrti. Pak je největší jistota, že podle ní bude v pozůstalostním řízení postupováno. Pochopitelně se také padělají závěti, a to zejména takové, které nejsou napsány vlastní rukou, tedy závěť se svědky.
Mají i notářské závěti nějaké limity, co se týče potomků? Může zůstavitel ze závěti vyloučit syna, dceru? Nemyslím tím přímo vydědění, ale to, že do závěti uvede, že si nepřeje, aby například syn nemovitost zdědil, a přeje si, aby byla zapsána pouze dceři.
Pokud zůstavitel nařídí závětí, jak mají být jednotlivé věci náležející do pozůstalosti rozděleny, pak se pozůstalost podle jeho nařízení rozdělí. Samozřejmě ti, kteří nedostali ani povinný díl, se jej mohou domáhat a dědic je povinen jim pak povinný díl vyplatit v penězích.
Situaci do jisté míry často zamotává to, že lidé uzavírají více manželství a mají více vztahů v režimu druh/družka a z předchozích svazků zároveň potomky. Příklad: Jsou manželé, on má děti z prvního manželství, ona syna z předchozího vztahu. Manželé jsou vlastníci objektu ve společném jmění manželů. Může manželka nechat sepsat závěť, kde uvede, že si nepřeje, aby po ní zdědil podíl na nemovitosti ze společného jmění manželů její syn, případně potomci manžela?
Může to samozřejmě učinit tím, že nařídí rozdělení pozůstalosti nebo povolá dědicem někoho jiného. Syn má ale právo žádat vyplacení povinného dílu.
Zcela svobodnou vůli v těchto vztazích, kdo po kom a za jakých podmínek dědí pozůstaviteli, umožňují podle toho, co jsem zatím četl, svěřenské fondy. Není právě svěřenský fond cestou, jak může vlastník nemovitosti určit přesně podle svého, kdo co má po něm zdědit, a to i za situace, kdy ve hře je více nevlastních potomků?
Majetek ve svěřenském fondu nikdo nezdědí a může z něj brát užitky. Klíčovou roli hraje správce. Najít vhodnou osobu může být problém a také jsou s fondem spojeny velké náklady. Svěřenský fond je vhodný na specifické případy a zejména na o dost rozsáhlejší majetky, nikoli jeden byt či rodinný dům, i když ty v dnešní době představují vysokou hodnotu.
Finanční poradna: Jak spravovat majetek přes svěřenské fondy
Mají dnes dědicové vůbec možnost dopředu, než přijmou dědictví, zjistit, zda zemřelý nedlužil více, než činí hodnota nemovitosti? Mám pochybnosti o tom, že je v moci notářů stoprocentně všechny případné dluhy zemřelého dohledat a vyčíslit.
Využije-li potenciální dědic kvůli předejití předluženému dědictví výhradu soupisu majetku, zařadí do něj notář všechny položky, které jsou mu známé. Využije nejen možnosti přístupu do rejstříků, ale pracuje i s informacemi od příbuzných, kteří mají povinnost majetek označit. Lze učinit konvokaci věřitelů, to je ale do jisté míry formální krok, byť má svůj význam.
Když se tak dívám na složitosti řízení o dědictví, není vlastně nejlepší byt či rodinný dům převést na potomky nebo jiný subjekt ještě za svého života s tím, že na nemovitosti bude zřízen „vejminek“ a zákaz zcizení, tedy zákaz prodeje bez souhlasu?
Takovou situaci lze řešit převodem majetku za života, kdy si rodič nechá smluvně zřídit služebnost, dříve věcné břemeno. V případě, že by potomek o nemovitost přišel a vlastnické právo připadlo na nového majitele, služebnost bude platit i nadále.
Přesto nelze doporučit, aby se člověk zbavil střechy nad hlavou za svého života, byť bude mít zajištěnu služebnost bytu. Pokud jeho právo někdo porušuje, může být dosti dlouhé a složité se bránit porušení práva, a to tím více, čím je člověk starší nebo velice nemocný.