Finanční poradna: Na co myslet před koupí nemovitosti

Mezi důležité informace patří, jaká je chystaná výstavba v okolí včetně například územní rezervy pro silnice či železnice, stav infrastruktury, chystané změny územního plánu či případné pozemkové úpravy. Důležité jsou i sousedské vztahy.

Nejlépe specialista by měl prověřit statiku, izolaci, střechu, plášť domu nebo stav inženýrských sítí.

Důležitý je nabývací titul a jeho omezení, ale například i zajištění přístupu k nemovitosti – nejlépe z obecní komunikace, případně formou věcného břemene. Pozor je třeba si dát i na právní zajištění připojení na všechny potřebné inženýrské sítě. Není výjimkou, že například studna leží na pozemku souseda a není žádný právní nárok na její využívání.

Stejně tak, je-li prodávajícím například spolek, je třeba zjistit, zda má všechny náležitosti, aby prodej nemohl někdo později zpochybnit.

Zjistěte si například, zda za prodávající stranu musí smlouvy podepisovat oba manželé, protože nemovitost je v jejich společném jmění. Důležité je i prověřit, zda prodávající prodejem nezkracuje věřitele.

Vlastníkem se může stát samotná fyzická osoba, manželé společně, ale i právnická osoba nebo například svěřenský fond. Možností je mnoho a každá má své výhody i nevýhody. Dodatečné změny jsou náročnější, dražší a rizikovější. Lépe je vše řešit před podpisem smluv.

Rezervační smlouva musí zahrnovat všechny strany obchodu, reálné termíny, správně definovat nárok, výši a splatnost provize i smluvní pokuty, (ne) exkluzivitu, délku trvání, ale i své ukončení.

Například realitní kanceláři by měla náležet provize nejdříve po vkladu vlastnického práva ke zprostředkované nemovitosti do katastru nemovitostí, tedy po úspěšném dokončení celé transakce – nikoliv již za pouhé obstarání příležitosti či uzavření kupní smlouvy, jak se tomu velmi často děje.

V praxi je ale většinou rezervační poplatek provizí realitce a platí se ještě před podpisem kupní smlouvy na její účet.

Opatrní kupující vyžadují složení rezervace na úschovní účet, u jimi vybraného advokáta, banky či notáře, kam pak posílají i kupní cenu. V tomto modelu realitka dostane provizi až skutečně při vyplácení kupní ceny, tedy po zápisu změny vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Realitky se ovšem takovým změnám v rezervačních smlouvách, dostávajícím kupujícího vůči nim a prodávajícím do vyrovnané pozice, brání a postupují stylem „když nechceš, vezme to někdo jiný, který už stojí za dveřmi“.

V kupních smlouvách se chybuje ve specifikaci předmětu koupě a jeho povolení k užívání, ploše, kvalitě, ceně a souvisejících právech či omezeních, nárocích z vad nebo možností ukončení smlouvy. Často nevědomky a omylem mohou vzniknout obrovské chyby, které v některých případech mají fatální finanční důsledky.

Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá až jeho zápisem do katastru. To znamená, že samotný podpis kupní smlouvy k převodu vlastnictví nestačí, ale musí dojít i k jeho zapsání na katastru nemovitostí. Až po tomto je možné považovat celou transakci za úspěšně skončenou.

Kupní cena je tak zpravidla z úschovy uvolňována ve prospěch prodávajícího právě až po úspěšném provedení vkladu do katastru. Nenechávejte peníze uvolňovat už po podání návrhu na vklad.

Katastr nemovitosti si od podání návrhu nechává ochrannou lhůtu 21 dní, než změnu zapíše. Během té doby může věc pozastavit, když najde chybu nebo když některá ze stran poukáže na nějaký problém, nebo pokud vůči nemovitosti vznese nárok další osoba.