Článek
Smlouva o zprostředkování mezi prodejcem a realitní kanceláří zavazuje realitku k obstarání kupce na nabízenou nemovitost (tzv. předmět činnosti) za předem domluvenou odměnu (tzv. provizi).
Dále definuje charakteristiku nemovitosti a její prodejní cenu. Je vhodné ve smlouvě uvést i případnou sníženou cenu, kterou jste ještě ochotni akceptovat.
Je nutné dát si pozor na smlouvy odkazující na další dokumenty nebo zákony, které prodávající jako laik nemá k dispozici a jejichž obsah nezná
Ve smlouvě by měla být také uvedena i výše sjednané provize, termín plnění smlouvy (doba, na kterou se uzavírá) a podmínky plynoucí z odstoupení.
Smlouva by měla jasně vymezit pravomoci realitní kanceláře, tzn. kdy může kancelář jednat samostatně a kdy postup podléhá souhlasu prodávajícího. Měla by pochopitelně být jednoduchá a srozumitelná, porozumět jejímu obsahu byste měli po prvním přečtení.
„Nejčastějším typem smlouvy je smlouva zprostředkovatelská podle § 2445 a násl. občanského zákoníku. Je nutné dát si pozor na smlouvy odkazující na další dokumenty nebo zákony, které prodávající jako laik nemá k dispozici a jejichž obsah nezná. Pokud některé formulaci prodávající neporozumí, měl by vždy realitní kancelář požádat o úpravu nebo smlouvu konzultovat s právníkem,” upozornil advokát Ondřej Kolář.
Zároveň dodal, že v případě nepozornosti nebo neznalosti se může snadno stát, že klient podepíše například nevýhodnou smlouvu na dobu neurčitou, těžko vypověditelnou exkluzivní smlouvu či souhlas s vysokými sankcemi za odstoupení.
Exkluzivita jen na dobu určitou
Klient má možnost uzavřít s realitní kanceláří jeden z typů zprostředkovatelských smluv, buď tzv. výhradní, či nevýhradní smlouvu.
Prvním typem – výhradní smlouvou – je exkluzivita, což znamená, že prodej vaší nemovitosti bude zajišťovat pouze jedna realitní kancelář, po sjednanou dobu nebudete jednat s žádnou další společností.
Někteří klienti se exkluzivity obávají, v zahraničí je to však běžný typ spolupráce. Pokud si ke spolupráci zvolíte seriózního makléře, máte dobře sepsanou smlouvu, je exkluzivita pro vás nejvýhodnější.
Podle Jana Boruty ze srovnávače Férmakléři.cz je potřeba pečlivě ohlídat délku, na kterou se exkluzivita uzavírá: „Optimální délka je jeden až dva měsíce s možností opakovaného prodloužení. Pakliže makléř navrhne lhůtu delší než tři měsíce, nelze hovořit o seriózním jednání.“
Větší počet makléřů má vliv na motivaci
Pokud prodej své nemovitosti svěříte více makléřům, jedná se o tzv. nevýhradní spolupráci. I když se to na první pohled může zdát pro vás výhodné, počítejte s tím, že makléři mezi sebou budou soutěžit o kupujícího, což může sice vést k rychlému prodeji, obvykle ale za nižší cenu.
Pokud si sjednáte spolupráci se čtyřmi makléři, každý má pouze 25procentní šanci, že případ uskuteční právě on
„Pakliže makléři bude hrozit, že mu případ přebere konkurence, bude prodávajícího tlačit k co nejrychlejšímu prodeji. Nebude tak v první řadě hájit zájmy klienta, ale své, tedy uskutečnit prodej, a to i za podstatně nižší cenu, než které by bylo možné dosáhnout v rámci exkluzivní spolupráce,“ upozornil Boruta.
Každá z realitek bude nemovitost nabízet za různých podmínek, a hlavně za odlišnou cenu. Tím se nejen vytrácí exkluzivita nabídky a dochází k poklesu prodejní ceny, ale potenciální zájemce může získat dojem, že o nemovitost není zájem nebo že s ní je něco v nepořádku. S větším počtem makléřů klesá také motivace a úsilí, které každý z nich při prodeji vynaloží.
„Pokud si sjednáte spolupráci například se čtyřmi makléři, každý má pouze 25procentní šanci, že případ uskuteční právě on. Energii proto vloží raději do jiné zakázky, kterou má sjednanou exkluzivně. Nižší budou také výdaje investované do reklamy a marketingu,“ vysvětlil Boruta.
