U nájmů i prodejů bytů platí nová pravidla, předkupní právo je minulostí

Novela ruší předkupní právo po dvou letech platnosti, jelikož nezřídka komplikovalo prodeje bytů se spoluvlastnickým podílem na některých nemovitostech. Typicky šlo o byty s hromadnými garážemi, společnými garážovými stáními, předzahrádkami či sklepy v bytových domech.

Na změnu pravidel s 1. červencem čekaly desítky majitelů nemovitostí v evidenci realitní společnosti RE/MAX Atrium, potvrdila makléřka Kateřina Holoubková. Podle ní se tito majitelé chtěli vyvarovat komplikací.

„Kromě časových průtahů jsme se v praxi také setkávali s tím, že uplatňování předkupního práva vyvolávalo spory mezi sousedy,“ uvedla Holoubková.

Prodejci totiž dosud museli nejprve nemovitost nabídnout za stejných podmínek ostatním spolumajitelům. Takových sousedů přitom mohly být i desítky, na jejichž vyjádření bylo nutné čekat až tři měsíce, než bylo možné s prodejem standardně pokračovat.

To už ale teď neplatí. Předkupní právo však bude nadále uplatňováno např. u spoluvlastnictví z dědictví, ale pouze do šesti měsíců od nabytí nemovitosti. Počká-li tedy majitel s prodejem půl roku od nabytí spoluvlastnického podílu, i on se předkupnímu právu vyhne.

Další novinkou plynoucí z novely je přechod dluhů starého vlastníka na nového, pokud je nabyvatel mohl a měl při koupi zjistit. Jde o dluhy na příspěvcích i na službách.

Vlastníci bytů také mohou od středy do nájemních smluv zahrnout smluvní pokuty nájemníkům, a to až do trojnásobku měsíčního nájmu.

Dosud byla jakákoliv smluvní pokuta soudně nevymahatelná, byť si ji pronajímatel do smlouvy prosadil. „Pokud ve smlouvě byla, vůbec se k ní nemohlo přihlížet,“ potvrdil advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Jestliže byla smluvní pokuta sjednána, šlo podle něj pouze o tzv. zdánlivé právní jednání a na pokutu se pohlíželo, jako by ve smlouvě vůbec nebyla. Pronajímatel tak mohl ve smlouvě s nájemcem sjednat pouze nájemné, zálohy nebo náklady na služby a jistotu.

Novela platná od 1. července umožnila smluvní pokutu sjednat. „Cílem je motivovat nájemce k plnění povinností a zajistit pronajímateli smluvní pokutou paušalizovanou náhradu škody,“ poznamenal Strnad.

Dodal, že limit pro výši pokuty, ale zároveň i poskytnuté jistoty čili kauce je trojnásobek nájemného. „Je tak možné kombinovat sjednání jistoty a smluvní pokuty, ale v souhrnu nesmí převýšit právě trojnásobek měsíčního nájmu,“ vysvětlil advokát.

Novela se týká i bytového spoluvlastnictví a fungování SVJ. Změny jsou např. u prohlášení vlastníka, kdy jsou stanoveny výjimky ze stoprocentního pravidla souhlasu všech spoluvlastníků při úpravách společných prostor domu, pokud se nemění velikost podílu na společných částech.

Norma také stanovuje povinnost založení SVJ u všech domů s nejméně pěti jednotkami, když jsou čtyři ve vlastnictví různých osob. Dříve to byly tři osoby.