Developeři mají vždycky náskok, říká urbanista a architekt Karel Maier

To vám ani jako odborník nemůžu říct. Příprava nového územního plánu je totiž ukázkovým příkladem toho, jak držet veřejnost co nejdál od rozhodovacích procesů. Za tři čtvrtě roku jsme se nedozvěděli nic opravdu konkrétního o tom, co v návrhu bude.

Ale k těm námitkám – množství zde není kritériem kvality. Tisíce připomínek a námitek jsou u miliónového města myslím v relaci. Navíc z vlastní praxe vím, že ne všechny bývají relevantní. Třetina se obvykle týká něčeho jiného, než je územní plánování. Druhá třetina může být od lidí, kteří z principu odmítají jakékoli změny. A až třetí třetina bývají skutečně případy, kdy se lidé brání reálné újmě, kterou by pro ně změna navrhovaná v plánu znamenala. Pak musí město velmi pečlivě vážit, zda je veřejný zájem v tom konkrétním případě silnější než zájem občana, který podal připomínku nebo námitku.

Nástroje územního plánování jsou jako dopravní předpisy – vymezují, jak a kudy můžou investoři a developeři jezdit a jak a kudy ne. Developer je normální povolání, není to zavrženíhodná činnost, tedy pod podmínkou, že „jezdí“ podle existujících pravidel a že ty předpisy opravdu brání „karambolům“ neboli že slouží zájmům občanů.

My jsme si v Česku zúžili územní plánování na pořizování územního plánu. To je zásadní omyl. Mám na to takové přirovnání. Pohádky končí, když se dva vezmou, ale v životě to svatbou teprve začíná. Pohádka o územním plánování končí územním plánem, ale v realitě jde o to, jak se bude dál uplatňovat.

Z nadávání na změny se stal trochu folklór, stejně jako z výmluv na špatnou legislativu. Hodně problémů je prostě dáno tím, že územní plán je v naší praxi územního plánování jakési spodní urbanistické patro, pod kterým už nic není. Na rozdíl od Německa či Rakouska u nás prakticky nemáme podrobnější regulační plán pro místa, která se mají výrazně měnit. Praha má jen jeden, k několika málo blokům, asi patnáct let starý. Takže zbytek města by měl být uregulován územním plánem, který ale nejde do takových detailů, aby se o něj mohl opřít místní úřad, třeba pokud rozhoduje sice podle zdravého rozumu a v souladu s tím, co chtějí místní občané, ale proti vůli místních mocných.

Pravda nicméně je, že se v Praze zavedla neblahá praxe, že první věc, kterou developer udělá, je podání žádosti o změnu územního plánu, aby mohl příslušný pozemek lépe „vytěžit“. A v naprosté většině dosáhne svého. Samotní úředníci jsou bez podpory politiků a občanů příliš slabí na to, aby ho zastavili. Je to jako hra na četníky a zloděje. Tím nechci říci, že developeři jsou zloději, ale to, že mají vždycky náskok.

Samozřejmě by mělo a také to většinou dělá. Ale vývoj počtu obyvatel je jedna věc a potřeba bytů druhá. Spousta lidí jsou dnes singles, staří lidé žijí sami, a pokud území prosperuje, lidé si chtějí pořídit kvalitnější bydlení. Takže přestože se Praha stabilizovala na 1,25 miliónu obyvatel a zdá se, že to tak zůstane, poptávka po bytech trvá.

Nicméně to, co se děje okolo Prahy, je problém a výsledek totálního selhání územního plánování. Suburbanizace jde na vrub desítek obcí kolem metropole. Za starostou tam kdysi přišel zástupce developera a řekl: Postavíme u vás nové domy, vytvoříme pracovní příležitosti, opravíme ulice. A když nebudeme moct stavět u vás, půjdeme k sousedům.

Své udělaly taky restituce: potomci zemědělců, kteří už nehospodaří, se nechali zvolit do zastupitelstva a pak v územním plánu přebarvili zemědělské plochy na zastavitelná území – a už to jelo. Suburbanizace probíhá skoro po celém světě, ale zkušenější země ji regulují především do míst, která jsou dobře dopravně napojená na veřejnou dopravu – v našem případě se děje přesný opak. Nejvíc bytů se postavilo na jihu mezi rychlostní silnicí R 4 a dálnicí D 1, kde nevede ani výkonná kolejová doprava, ani dálnice.

Lidé se nechali oslnit domečkem se zahrádkou, média pěkně přikládala pod kotlem americkými seriály, ve kterých všichni žijí v suburbu, jsou kamarádi a celé je to paráda. Úřady ani územní plánování na to nebyly připravené a hlasy zvenku, které varovaly, ať si dáme pozor, zanikly ve všeobecném nadšení, jak to všechno vyřeší trh a že plánovači mají vytvořit prostor pro uspokojení poptávky. Když se tohle dělo v předválečných Spojených státech, byl benzín za babku a Amerika byla mladá a bohatá. U nás není benzín za babku, nejsme bohatí a navíc společnost stárne a staří lidé jsou daleko méně pohybliví. Dneska je osadníkům v suburbánních satelitech třicet či čtyřicet, všichni mají auto a ve svých baráčcích jen přespávají, ale až jim bude sedmdesát a nebudou moct řídit, zjistí, že jsou tam vlastně uvězněni.

Koncepcemi a strategiemi jsme vcelku zásobení, jde o to, jak se uplatňují. Silným hráčem v pražském centru jsou památkáři, kteří poměrně efektivně chrání historické jádro před stavebními změnami, také díky podpoře veřejnosti. Co památková péče ošetřeno nemá, jsou změny ve využití objektů. Řeknu vám příklad. Znáte dům U Rotta, kdysi nejslavnější pražské železářství?

Právě... Rottové dům postavili ještě za Mikoláše Alše, který navrhl fresky na fasádu. Po revoluci se pak snažili pokračovat v rodinné tradici. Železářství mělo neskutečnou atmosféru, tam jste vešla a ocitla se snad o sto let zpátky, po dřevěné rozvrzané podlaze si chodili řemeslníci pro hmoždinky... Majitelé to po pár letech vzdali. Dům je dnes z hlediska památkářů naprosto v pořádku, co má být chráněno, je chráněno, jinak je ale všechno špatně. Přitom to mohla být i turistická atrakce prvního řádu, bedekry by radily Japoncům a Američanům, ať se určitě jdou podívat do jedinečného železářství pár kroků od orloje, kde vrže dřevěná podlaha a kam chodí nakupovat opravdoví Pražané.

A k tomu vylidňování. Na konci devadesátých let propukl veliký jásot, že se vylidňování Starého Města zastavilo. Klesla poptávka po adaptovaných kancelářích a udělaly se z nich zpátky byty. Jenže už s tržním nájemným, které si může dovolit jen poměrně málo Čechů. Ti se navíc zrovna stěhovali do suburbů... V mnohých staroměstských „bytech“ tak dnes „bydlí“ cesťáci zahraničních firem, které to vyjde levněji než pokoje v hotelu, nebo jsou to spekulativní investice, kam se ukládají peníze. Většinu roku jsou tyto „byty“ prázdné.

Musí být politická vůle a musí se to stát včas. Praha se chovala přesně opačně než města, která tohle téma berou vážně, snaží se vyvažovat sociální strukturu a k tomu si udržují kontrolu alespoň nad částí stavebního fondu. Praha naopak všechny domy prodává. Víte, územní plánování je běh na dlouhou trať. Když se rozhodnete někudy vést silnici, předurčujete podobu věcí na další desítky, možná stovky let. Klíčovým pojmem územního plánování tak je zodpovědnost. Jenže dnes za to, co se ve městech děje, jako by nikdo nezodpovídal. Dokud fungoval silný veřejný sektor, na Západě to bylo do osmdesátých let, ležela zodpovědnost jednoznačně na starostovi a zastupitelstvu. Dnes tahá město za kratší konec, a to i vůči svým sousedům. Zase ta suburbanizace: když developerům neotevřete dveře, odejdou pár metrů za hranice města a tam si můžou dělat, co chtějí. Naprostá většina investic je soukromých, veřejné se stlačují na minimum, rozhodování Coca-Coly, Toyoty či Škodovky se odehrává bůhvíkde, a až taková firma zjistí, že už jí to třeba v Boleslavi nevyhovuje, přesune výrobu kamsi na Východ a místní lidé, starosta i vláda budou jen koukat.

A z Prahy se to díkybohu šíří dál... Je to naprosto nutné, protože bez kontroly veřejností se politika velmi rychle skamarádí s byznysem. Na druhé straně vidím nerovnováhu mezi rostoucí mocí občanských iniciativ a tím, že se nikomu nezodpovídají, i jejich zájem je vlastně parciální, nemusí být ve shodě s širším veřejným zájmem. A jsou tu pořád velké skupiny lidí, jejichž zájmy nezastupuje nikdo, a oni se pak nestačí divit, co jim to roste za zahrádkou.

I proto je pro územní plánování důležité naučit se komunikovat s veřejností. Jestli jste ještě nezažila projednávání územního plánu s občany, zajděte si na to někdy, to bývají silné zážitky. Úředníci a projektanti tam mluví svým ptydepe, lidé tomu nerozumějí a buď odpadnou, nebo naopak získají pocit, že musí být úplně proti všemu.

Další věc je, že Praha pro návštěvníky i pro nás místní jakoby končí na Hradčanech. Když se má něco stát na Václavském náměstí, všichni to velmi prožívají, média jsou toho plná. Co se děje ve Vršovicích, už nikoho moc nebere, o sídlištích ani nemluvím.

Její kouzlo podle mě pramení z toho, že v historii zažila jen ojedinělé epizody radikálních přeměn a že se tyto přeměny většinou nepodařilo dotáhnout do konce. Praha je věčně nedokončovaná. Copak v Praze stojí nějaký veliký projekt, který byl zhotoven podle původního plánu? Katedrálu stavěli pět set let, a stejně vlastně není hotová. Před padesáti lety jsme si chtěli na Pankráci pořídit malý český Manhattan a podívejte se, co z toho je. Když jsem byl kluk a měl s něčím naspěch, říkali mi: Brzdi, i Prahu stavěli pomalu. A to je ono – hodnota pomalosti. Tu současné radikální megalomanské projekty nerespektují, a proto jsou pro Prahu cizí. Naštěstí si myslím, že zapracuje neviditelná ruka trhu a žádný velký projekt se jako obvykle nedokončí.