Zastavení nemovitosti kvůli rentě je rizikové

S novým produktem přišla v září letošního roku společnost Finemo.cz a nabízí ho pod názvem Renta z nemovitosti.

„Jedná se o bezúčelový průběžně nesplácený úvěr. Senior, který vlastní nemovitost a chce v ní nadále žít, dostane vyplacenou finanční částku a zároveň zřídí naší společnosti zástavní právo k dané nemovitosti. Po dobu pobytu v nemovitosti úvěr není splácen. Úvěr společně s úroky je splacen po dožití klienta nebo v případě seniorova rozhodnutí nemovitost opustit,” seznámil Právo s charakterem produktu jednatel společnosti Finemo.cz Marek Rokoský.

Produkty s podobným záměrem – tzv. reverzní či též zpětné hypotéky – jsou ve světě (především v USA, Kanadě či Velké Británii) běžné již několik desítek let. Jejich princip tkví v tom, že člověk svou nemovitost úvěrující společnosti prodá, za což získá patřičný obnos a zároveň doživotní právo v dané nemovitosti bydlet. Po jeho smrti nemovitost přechází na poskytovatele úvěru, není tedy součástí dědictví.

S reverzní hypotékou se na český trh snažila v roce 2008 vstoupit maďarská společnost Hild, která nabízela odkup nemovitosti výměnou za doživotní rentu, zároveň měl majitel právo v ní žít až do své smrti. Narazila však na mnohé, především legislativní překážky, a povolení k podnikání nezískala.

Renta z nemovitosti se však od klasické reverzní hypotéky liší v tom, že senior, kterému bude poskytnuta, zůstává vlastníkem nemovitosti i nadále. Poskytovatel úvěru má k nemovitosti zástavní právo.

Rentu z nemovitosti mohou získat lidé starší 60 let a vlastnící nemovitost. V ní zároveň bydlí a také se o ni řádně starají. Což jsou ostatně dvě ze základních podmínek, aby člověk mohl o produkt zažádat. Společnost totiž vyžaduje, aby majitel o svůj byt či dům řádně pečoval, platil veškeré účty s nemovitostí spojené, stejně tak i daň z nemovitosti či pojištění nemovitosti.

Pokud podmínkám vyhovíte, společnost provede odhad ceny vašeho domu či bytu, na jejímž základě vám část hodnoty nemovitosti vyplatí buď hned – jednorázově –, nebo formou pravidelné renty. Možná je i kombinace obou způsobů.

Jak vysokou částku může senior získat, závisí jak na jeho věku, tak na hodnotě zastavované nemovitosti. Finemo.cz pro názornou představu připravila dva příklady:

Aktuální výše úrokové sazby je 9,5 procenta ročně a RPSN se pohybuje kolem 11 procent. „Úroková sazba je stejná pro všechny zájemce,” uvedl Rokoský.

Půjčenou částku senior tak, jak je to běžné u klasických úvěrů, průběžně nesplácí. Poskytovatel její vrácení (pochopitelně včetně úroků) požaduje v několika případech. „Standardní splacení úvěru nastane až po smrti klienta, buď výnosem z prodeje nemovitosti, nebo splacením ze strany dědiců,” uvedl Rokoský.

Pokud se ale senior rozhodne ještě během života nemovitost prodat nebo se z ní odstěhuje například do pečovatelského domu, musí také neprodleně dlužnou částku uhradit.

„Splacení úvěru nastane i v případě hrubého porušování smlouvy klienta, například pokud se klient ani po urgencích o nemovitost přiměřeně nestará nebo pokud neplatí daň z nemovitosti či pojištění nemovitosti,” doplnil Rokoský.

Na první pohled by se mohlo zdát, že se na českém trhu konečně objevil produkt, který některé seniory zachrání před chudobou. Důchody jsou nízké a v Česku mnohdy dochází k situaci, kdy senioři jsou sice z pohledu vlastnictví nemovitosti milionáři, na druhou stranu však stěží vystačí se svými příjmy. Pokud by ale nemovitost prodali, peníze by sice získali, ale přišli by tím o střechu nad hlavou, respektive by museli opustit místo, ke kterému je pojí citová vazba.

Ovšem tak přímočaré to není. Při bližším zkoumání narazíme na několik sporných momentů.

Senior například netuší, kolik bude muset v budoucnu poskytovateli úvěru vrátit. Má sice představu o úroku, ale konečná částka je pro něj velkou neznámou. Může se tak stát, že půjčenou částku přeplatí o statisíce korun.

Na dotaz redakce, jakou částku bude společnost požadovat zpět v případě výše popsaných modelových příkladů, Marek Rokoský odpověděl: „Nevím, kolik senior celkově zaplatí, protože může splatit předčasně. Může se chtít odstěhovat apod. Proto nedokážu přesnou částku kalkulovat."

Poskytovatel renty vyžaduje, aby senior o svou nemovitost přiměřeně pečoval. Ve smlouvě, kterou s klientem sjednává, požaduje, „aby hodnota nemovitosti dlouhodobě v přímém následku jednání či opomenutí úvěrovaného neklesla o více než 5 % oproti hodnotě stanovené znaleckým posudkem”.

Senior se tak musí postarat o všechny opravy či rekonstrukci nemovitosti (a pochopitelně je i zaplatit ze svého). Ovšem může nastat situace, že na to nebude mít dostatek financí. Pokud ale opravu nezajistí, poruší tak podmínky, ke kterým se ve smlouvě zavázal, a společnost bude vyžadovat okamžité splacení úvěru.

Jednatel společnosti Právo ujistil, že v těchto případech budou s klientem situaci individuálně řešit: „Je zde několik možností od prodeje nemovitosti až po možnost navýšení renty v případě, že dojde k navýšení ceny nemovitosti.” Z toho tedy vyplývá, že senior nakonec svůj dům či byt bude muset stejně prodat nebo se ještě více zadlužit.

V neposlední řadě je zde také otázka dědictví. Senior, který rentu využije a během svého života dlužnou částku nesplatí, zanechá svým dědicům vedle nemovitosti i „dárek” v podobě statisícového, či dokonce několikamiliónového dluhu. Pokud dědici nebudou mít dostatek financí na jeho uhrazení, nezbyde jim nic jiného než nemovitost prodat.

„Bylo jen otázkou času, kdy se na českém hypotečním trhu podobné produkty, které už fungují v zahraničí, objeví. Je však třeba si uvědomit, že produkt je určen velice silně zranitelné skupině – seniorům. Ti na tom nejsou s finanční gramotností nejlépe, jsou snadno ovlivnitelní, a tím pádem i zneužitelní. Lze si snadno představit situaci, kdy podomní prodejci hnaní vidinou tučné provize obcházejí důchodce a používají neetické způsoby prodeje,” upozornila Zuzana Kohoutová, šéfredaktorka portálu Hypokalkulačka.cz.

S jejím názorem se ztotožnil i Jan Kruntorád, předseda představenstva Asociace hypotečních makléřů: „Cílovou skupinou tohoto produktu jsou nejzranitelnější lidé – senioři. V zásadě jsme toho názoru, že dětem a seniorům se úvěry neposkytují. Snad i proto žádný takový typ produktu nenajdeme v portfoliu standardních bankovních domů.”

Z odpovědí zástupců bank, které redakce oslovila, vyplynulo, že v dohledné době se nechystají podobný produkt nabízet. „Bude samozřejmě záležet na tom, jak budou nastaveny podmínky konkrétních obchodů, zda nebude jednostranně zvýhodněn poskytovatel na úkor spotřebitele. Myslím si tedy, že v nejbližší době banky na tento trh vstupovat nebudou a že se budou držet klasických hypoték,” uvedl Milan Voldřich z Raiffeisenbank.

Banky se shodují i v tom, že produkt je rizikový a „v České republice pro něj není vytvořen právní ani regulatorní rámec,” upozornil Petr Plocek z UniCredit Bank. „Plně se shodujeme s názorem České národní banky, která tento produkt považuje za velmi rizikový a varuje před ním,” uvedla Marie Mocková z Hypoteční banky.