Vlastníky bytů poškozují špatné zákony

Rekodifikace civilního práva přinesla bytovým družstvům a SVJ i pozitivní změny, některé problémy však neodstranila a řadu jim naopak způsobila. Vlastníci bytů proto netrpělivě čekají na novelizace problematických norem, se kterými však ministerstva spravedlnosti a pro místní rozvoj ani poslanci zatím nedokázali příliš pohnout.

Jak Právo už na konci minulého roku upozornilo, vůbec největším problémem zůstává obtížná, často dokonce nemožná vymahatelnost pohledávek vůči dlužníkům – členům družstev nebo vlastníkům bytů. Tento problém se týká minimálně 100 tisíc bytových domů ve správě bytových družstev či společenství vlastníků. V bytech spravovaných BD a SVJ bydlí v ČR více než tři milióny lidí.

Hlavní potíž spočívá v tom, že BD ani SVJ nemají přednostní právo při uspokojování pohledávek v exekučním ani insolvenčním řízení. Problémy nastávají zejména v případech, kdy má dlužník více věřitelů.

Před BD a SVJ mají naopak přednost jiní věřitelé, zejména banky. Hypoteční banky mohou do exekučního řízení přihlásit dokonce pohledávky nezažalované. Po úhradě dluhu z hypotečního úvěru obvykle nezůstane z rozdělované podstaty nic. Správce domu tak při vymáhání své pohledávky nedostane zpět ani náklady soudního, a dokonce ani exekučního řízení, které bylo zahájeno na jeho návrh a do něhož se banka přihlásila.

Finanční ztráty vzniklé kvůli dluhům neplatičů nesou ostatní členové BD a SVJ – jedná se totiž o peníze, které dům nezbytně nutně potřebuje pro své další fungování. Dochází k nespravedlivému zdražování nákladů na bydlení pro řádně platící obyvatele domu, kteří se tak musí podílet na úhradě dluhu třetí osoby, se kterou kromě adresy nemají nic společného.

Dodatečná platební povinnost může ukázněné bydlící přivést do tíživé sociální situace. Více dlužníků v domě vyvolává riziko úpadku BD nebo SVJ nebo odpojení celých bytových domů od dodávek energií.

„Z praxe je mi znám případ, kdy předseda SVJ musel obejít před Vánoci ostatní vlastníky bytů v domě a vybrat ode všech mimořádný příspěvek v řádu tisíců korun, aby nedošlo k odpojení domu od dodávek tepla,“ řekla Právu právnička Svazu českých a moravských bytových družstev Kateřina Horáková.

„Řešení tohoto problému obsahoval pozměňovací návrh poslankyně Radky Maxové k novele občanského zákoníku, který měl znovu zavést zástavní právo k jednotce a s tím spojené přednostní uspokojování pohledávek vznikajících při užívání bytů. Nakonec však nebyl Sněmovnou schválen,“ upozornila.

Posílit postavení vlastníků bytů vůči neplatičům i vůči ostatním věřitelům by mohl senátní návrh zákona, který v listopadu předložila horní komoře skupina senátorů v čele s Jitkou Seitlovou (za KDU-ČSL a SZ).

Pohledávky související se správou domu by byly podle tohoto návrhu uspokojovány přednostně, a to do 25 procent výtěžku ve prospěch společenství vlastníků. Vzhledem ke zdlouhavým schvalovacím lhůtám v parlamentu však není vůbec jisté, že se tento návrh podaří do konce volebního období poslanců schválit.

Bytová družstva a společenství vlastníků jsou velmi často vedena laiky, kteří „pouze“ bydlí v domě. „Tito lidé potřebují jasná, stručná, přehledná a výstižná – a přitom zbytečně neomezující – pravidla. Právní úprava je však čím dál složitější a nepřehlednější,“ upozornila Horáková.

Dalším velkým problémem je zákonná podmínka schvalování změny stanov BD se souhlasem všech členů s právem na družstevní byt.

„Podmínka 100% souhlasu je nesplnitelná hlavně u velkých BD, která mají stovky nebo tisíce členů, v nichž změny stanov nepřijímá ani členská schůze, ale shromáždění delegátů,“ uvedla Horáková.

„Často je však nesplnitelná i u malých BD s několika členy, neboť v každém BD je velmi často alespoň jeden člen, který hlasuje bez vážného důvodu proti navrhovaným opatřením nebo se hlasování neúčastní,“ dodala.

Prakticky všechna BD tak nyní nemohou měnit stanovy v nejdůležitějších pasážích, které se týkají pravidel pro užívání družstevních bytů.

Řešením by podle Horákové byla novela zákona o obchodních korporacích, která opět umožní schvalovat příslušné změny stanov nadpoloviční většinou, a to i na shromáždění delegátů, nebo jinou většinou uvedenou ve stanovách. Na tento problém reaguje návrh poslanců kolem Jeronýma Tejce (ČSSD), který je již ve Sněmovně.

Podle Horákové by se mělo také novelizovat ustanovení občanského zákoníku, které znemožňuje zakládání SVJ a omezuje vlastníky jednotek v dispozičním právu s jejich majetkem. Stávající legislativa totiž požaduje pro založení SVJ v některých domech opět souhlas všech vlastníků.

V domech, kde již byly dříve převedeny jednotky, avšak SVJ zatím nevzniklo, může i jen jediný vlastník vznik SVJ zablokovat.

Nevznikne-li SVJ, budou katastrální úřady blokovat další převody jednotek v domě. Poslanci chystaná novelizace občanského zákoníku má umožnit vznik SVJ i v domech, kde 100% souhlasu vlastníků nebude dosaženo.

Dalším problémem je ohrožení splácení úvěrů na domech s byty, které jsou převáděny do vlastnictví členů bytových družstev. Jde o to, že v domech, kde vzniká SVJ podle nových předpisů dříve než podle původní právní úpravy, „staré“, BD přestává být zákonným správcem budovy a ztrácí možnost vybírat od vlastníků jednotek příspěvky na úhradu úvěrů.

Úvěr na modernizace a opravy domu tak zůstává družstvu, resp. členům družstva, kterým byty do vlastnictví nebyly převedeny, ačkoli z výhod modernizace a oprav domu těží všichni uživatelé bytů v domě.

„Situace, kdy BD ztrácí kontrolu nad vybíráním příspěvků na splátky úvěrů od vlastníků bytů, může vést až k neschopnosti družstev úvěry splácet – obvykle se jedná o úvěry poskytované se státní dotací – a k bankrotu družstev,“ varovala Horáková.

Jak dále podotkla, v případě tzv. privatizačních družstev, která vznikala při privatizaci bytového fondu, si do splacení případného úvěru nemohou členové převést byt do vlastnictví, i kdyby se na tom všichni dohodli.

Družstvům pak přidělává starosti i zákonné ustanovení, které jim ukládá, aby členskou schůzi svolávala zasláním písemné pozvánky na adresu člena a zveřejněním na internetových stránkách družstva.

BD jsou však často představována jedním domem, kde se všichni znají a schůze si dosud svolávali pozvánkou vhozenou do schránek a vyvěšenou na chodbě. Ve vedení menších BD jsou často starší občané, kteří sice mají na funkci v představenstvu čas, internet ale nevyužívají.

„Zřízení internetových stránek pro menší BD představuje komplikace při svolávání schůzí a další zbytečné náklady. Internetové stránky je nutné zřídit, ale také průběžně udržovat,“ podotkla Horáková.

Řešením by podle ní byla novela, která umožní družstvům upravit si autonomně své vnitřní poměry, včetně způsobu svolávání členských schůzí podle potřeb jednotlivých BD.

Odborníci volají i po novele občanského zákoníku, která by umožnila všem SVJ schvalovat změny stanov i bez notáře.

Ještě nedávno docházelo k případům, kdy podání na rejstříkový soud týkající se dříve vzniklého SVJ a doložené stanovami, které formu notářského zápisu neměly, některé rejstříkové soudy akceptovaly a provedly zápis, jiné soudy vyžadovaly předložení notářského zápisu, a rozhodnutí shromáždění vlastníků tak zpochybnily.

„Rozdílné postupy se uplatňovaly dokonce i uvnitř jednotlivých soudů,“ poukázala na legislativní chaos Horáková.

Oba vrchní soudy již však došly ke společnému stanovisku, že u dříve vzniklých SVJ notářský zápis požadovat nebudou. Požadavek notářského zápisu však trvá u SVJ vzniklých po roce 2014.

Změny, které přinesly nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích, zamotaly mnoha vlastníkům bytů pořádně hlavu.