Článek
Vysvětlení se částečně skrývá v tom, že významný díl z nových hypoték jsou úvěry, které se tzv. refinancovaly, tedy byly poskytnuty již v minulosti, například před pěti lety, ale loni si je klienti převedli do jiných bank, protože tam získali výhodnější podmínky.
Klienti přecházejí jinam stále častěji
Z pohledu refinancující banky se jedná o nové úvěry. Banky objemy refinancovaných hypoték považují za interní informaci, kterou nesdělují. Expertní odhady refinancovaných hypoték za loňský rok se pohybují kolem 33 % z objemu všech nově poskytnutých hypoték.
Pro letošní rok je odhad refinancovaných hypotečních úvěrů ještě vyšší. Počet úvěrů, u kterých se bude měnit výše úrokové sazby, což je období, kdy lze splatit hypotéku bez jakékoliv sankce, podle odborníků dál poroste. Odhady se pohybují kolem 125 tisíc smluv.
Optimální úroky i podmínky bank
Zájem klientů vyvolává i kombinace velmi nízkých úrokových sazeb, které jsou o 2,5 % nižší než před pěti lety, a současně výjimečné podmínky ze stran bank.
Banky motivují klienty k převedení hypotéky nabídkou speciálního produktu zjednodušeného refinancování.
Zpravidla neúčtují poplatky za zpracování úvěru ani za vyhotovení odhadu nemovitosti, nechtějí potvrzení o příjmech, stačí jim jen čestné prohlášení klienta o příjmech a čistý záznam v úvěrových registrech.
Pečlivě posuďte všechna pro a proti
Pro banky to totiž znamená získat již prověřené klienty z pohledu platební morálky, a tedy nižší riziko. Klienti rádi takovou možnost využívají, protože hledají cesty, jak jednoduše snížit úvěrové zatížení.
Pokud nová banka nabízí úrok nižší v řádu desetiny procenta, není k přechodu důvod
Ne vždy se ale změna banky vyplatí. Pokud nová banka nabízí úrokovou sazbu nižší v řádu desetiny procenta, není důvod proces přechodu do jiné banky absolvovat. Například v případě úvěru jeden milión korun na 15 let je při sazbě 3,5 % měsíční splátka 7149 korun a při sazbě 3,4 % je splátka o 49 korun nižší, tedy 7100 Kč.
Současně je potřeba upozornit, že náklad spojený se změnou banky bude minimálně 1000 korun. Jedná se o poplatek zaplacený katastru nemovitostí za provedení vkladu zástavního práva k nemovitosti zajišťující daný hypoteční úvěr.
Refinancování nebude vhodné ani pro případy, kdy byla poskytnuta tzv. 100procentní hypotéka, tedy úvěr bez použití vlastních finančních prostředků na celou hodnotu nemovité zástavy.
Například byla-li zástavní hodnota nemovitosti tři milióny korun, hypotéka byla poskytnuta také ve výši tří miliónů korun. Ceny nemovitostí však byly v letech 2007, ale ještě i v roce 2008 na svém vrcholu, ale za uplynulých pět let poklesly v průměru o 5 až 20 % v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti.
Při novém odhadu tak může nastat situace, že úvěr ještě není příliš splacen a zástavní hodnota nemovitosti tak nebude dostatečná, protože v rámci refinancování banky nerady poskytují 100 % hypotéky.
O výši úroku s bankou včas vyjednávejte
Současným klientům bank se vyplatí dotázat se své banky dva měsíce před termínem změny úrokové sazby na nabídku nové sazby a případně o nabídce vyjednávat. Pokud jednání není uspokojivé, je vhodné porovnat si nabídky ostatních bank.
Znamená to především ověřit si požadované poplatky, úrokovou sazbu a nároky na předkládané podklady nutné pro schválení. Dnes jsou již také na trhu i čtyři banky (AXA, KB, mBank a Raiffeisenbank), které neúčtují ani měsíční poplatek za správu úvěrového účtu, který se pohybuje v rozmezí 150 Kč až 200 Kč měsíčně.
Z časového hlediska je pro změnu banky přiměřená doba čtyři až šest týdnů před datem změny úrokové sazby, aby se klient nedostal do časové tísně, například z pohledu podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti pro refinancující banku nebo pro vinkulaci pojistné smlouvy na nemovitost.
Původní úvěr lze zvýšit
Možnost refinancování může být při splnění výše uvedených podmínek zvláště výhodná pro ty klienty, kteří mají zájem si původní hypotéku navýšit. Nová banka totiž umí poskytnout hypotéku až do původní výše úvěru. To, co klient umořil v průběhu předchozích let, může získat zpět v rámci refinancování bez náročného papírování za velmi atraktivních úrokových podmínek.
Užitečné to může být v případě, kdy je potřeba na nemovitosti provést například drobnou rekonstrukci. Podmínkou pro získání navýšení úvěru je použití této částky jako investice do nemovitosti.
Je důležité mít na paměti, že pro získání atraktivní úrokové sazby při refinancování nebo pro nastavení nové úrokové sazby při změně sazby u současné banky je důležitá řádná platební morálka, bez negativních záznamů v úvěrových registrech.