Úschova peněz je citlivou fází prodeje nemovitosti

Obvyklá zjednodušená představa vypadá takto: podepíšu smlouvu, dostanu peníze na účet, vloží se to na katastr a hotovo. Ve skutečnosti to tak jednoduše funguje málokdy.

Zejména je třeba brát v potaz, že prodej nemovitosti je dokonán teprve v okamžiku, kdy dojde k zápisu vlastníka v katastru. S tím souvisí vypořádání, které projde přes úschovní účet. Fakticky jde o to, že při splnění dohodnutých podmínek ten, kdo úschovní účet spravuje, vypořádá finanční plnění.

Účet mimo jiné zaručuje, že každá ze stran dostane to, co jí náleží, tedy kupující nemovitost a prodávající peníze, a nemůže se stát, že by například prodávající nepřevedl nemovitost a „utekl“ s penězi či že by například před samotným převodem zatížil trvale nemovitost právem třetí osoby, kterým by ji znehodnotil.

Obvykle je správcem účtu advokát nebo notář. Je třeba počítat s tím, že v praxi takový účet zpravidla není nijak úročen či že úroky si bude chtít ponechat schovatel. To proto, aby schovatel nemusel složitě počítat, kolik úroků a komu přináleží. Cenou za tuto pojistku je také ztráta likvidity po dobu uložení peněz.

Přesto ale není jedno, u které banky je účet veden. Ještě před půlrokem nikdo příliš neřešil, do jaké míry je rizikem například krach banky. Optika se ale výrazně změnila s rychlým odchodem Sberbank po ruské invazi na Ukrajinu. Vyplatí se proto u schovatele prověřit, v jaké bance budou prostředky uloženy.

Z pohledu rizik se jako nejméně přijatelná jeví úschova u realitní kanceláře. Následuje advokátní úschova – tady záleží zejména na výši pojistky příslušné kanceláře.

„Proto je dobré si advokáta před uzavřením smlouvy ověřit, do jaké výše je pojištěn, a případně si to nechat i doložit. Advokáti jsou povinni vést pro každou úschovu zvláštní účet, a nemůže se proto stát, že by se prostředky na účtu smísily s prostředky jiných osob,“ zdůrazňuje partner advokátní kanceláře Bříza & Trubač Patrik Koželuha.

Existuje i možnost zřídit přímo bankovní úschovu, dokumentace s tím spojená je ale poměrně složitá a banky často nejsou tak časově flexibilní a často si nerady nechávají zasahovat do svých standardních dokumentů.

Notářská úschova je obecně považována za nejbezpečnější, zejména z důvodu vnímání notářů jako nestranných a důvěryhodných osob.

Cena za úschovu u notáře připadá někomu vysoká. Řídí se sazebníkem podle vyhlášky 196/2001 Sb. (Příloha 196/2001 Sb. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ze dne 29. května 2001 o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky – notářský tarif).

Mezi 10 a 30 miliony korun je cena řádově 20 až 40 tisíc korun, od úschovy nad 30 milionů cena neroste, konkrétní cenu dá konkrétní notář. Obdobně jsou nákladné též úschovy u bank. Právě pro transakce do 30 milionů se lidé obvykle chtějí dohodnout s advokátem na advokátní úschově. Služby notáře jim přijdou drahé.

Při transakcích v desítkách milionů už ten rozdíl není tak markantní. Na ceně úschov se v poslední době podepisují rovněž povinnosti, které musí schovatelé plnit v souvislosti s tzv. AML legislativou.

Pokud jde vše hladce, proces by měl trvat přibližně měsíc. Obvykle je ale z různých důvodů delší. Když vše klapne a v katastru je zapsán nový vlastník nemovitosti, dojde k uvolnění peněz z úschovního účtu.

Zápis do katastru se ale nemusí povést napoprvé. Někdy stačí jen obyčejný překlep, který zkomolí jméno, a dojde k průtahům.

Jindy mohou být situace složitější, například k nemovitosti uplatní právo třetí osoba či do procesu zasáhne dědické řízení. Situací, které prodej a koupi nemovitosti mohou zkomplikovat, je víc.

Co když prodávající podá návrh na vklad do katastru, ale kupec ještě neposlal peníze? Co když je poslal, ale stane se něco podobného jako se Sberbank?

Na to všechno by měla pamatovat dobrá smlouva – jak ta kupní, tak i ta úschovní. Určitě ale není dobré a priori předjímat, že dobrá je ta, kterou předloží realitní kancelář a které říká „vzorová“.

Ve smlouvě by měly být stanoveny výhrady a záruky, mimo jiné za stav nemovitosti. Smlouva by měla též myslet na to, co může jedna strana učinit, pokud druhá strana nesplní to, co slíbila. Může se jednat například o povinnost zaplatit smluvní pokutu, ale také o možnost odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení všeho.

Pokud při prodeji nemovitosti za 10 milionů korun dosáhnou transakční náklady 50 tisíc, tedy jednoho procenta, je to určitě akceptovatelná cena za jistotu.

Realitky mají ve zvyku nutit klienty do podpisu rezervační smlouvy ještě dříve, než mají možnost seznámit se s kupní smlouvou. Záloha je přitom nevratná a jen tak mimochodem plně kryje provizi. Na tu podle takových smluv mívá realitní kancelář často „nárok“ i tehdy, když z obchodu sejde. Když máte navíc kupní cenu deponovanou u ní, není vlastně nijak motivovaná, aby se transakce vůbec uskutečnila.

Notář stejně jako advokát musí mít sjednáno zákonné pojištění. Pro každou hotovost je založen speciální účet, aby došlo k oddělení kupní ceny od majetku notáře.

Vklady v bankách jsou standardně pojištěny do 100 tisíc eur, tedy zhruba 2,5 milionu korun, ale v zákonem stanovených a odůvodněných případech, kam patří například notářská úschova nebo advokátní správa, je limit až dvojnásobný.

Pokud advokát nebo notář nahlásil bance, že nejde o jeho peníze, ale o peníze jeho klientů, pak se hranice 100 tisíc nebo 200 tisíc eur vztahuje na jednotlivé obchodní případy.

Pokud tak ale neučinil, tak se zákonný limit pojištění vztahuje pouze na daného advokáta nebo notáře.