Článek
Spoluvlastnictví má jednu nespornou výhodu, nemovitost si pořídíte za nižší náklady. Řeší to tak často členové jedné rodiny v domnění, že na užívání i údržbě nemovitosti se přece dokážou shodnout.
„I když se spoluvlastnictví z počátku nemusí jevit jako problémové, je poměrně časté, že po určité době dochází mezi spoluvlastníky k názorovým střetům. Ty se v případě nemovitostí zpravidla týkají způsobu jejího užívání a péče o ni, nutných či naopak zbytečných investic. Často to pak poškodí i mezilidské vztahy uvnitř celé rodiny,“ upozornil advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.
Rozhodování podle velikosti podílu
Pokud jste jediným vlastníkem nemovitosti, můžete se svým majetkem (pochopitelně v mezích zákona) libovolně nakládat. Jste-li ale jedním ze spoluvlastníků, počítejte s tím, že rozhodujete podle velikosti svého podílu.
O běžné správě spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, při rozhodování o významných záležitostech – jako například zlepšení stavu nemovitosti či změny způsobu jejího užívání – jsou pak potřeba dvě třetiny hlasů. Ve výjimečných případech (zatížení společné věci, dlouhodobé omezení práv spoluvlastníků apod.) je pak dokonce vyžadována jednomyslnost spoluvlastníků.
„Je obrovské riziko, že se spoluvlastníci na správě nedohodnou. Budete-li tak například jedním ze tří spoluvlastníků nemovitosti, kde každý bude mít stejný třetinový podíl, a budete mít v úmyslu tuto nemovitosti pronajímat, ostatní spoluvlastníci vás jednoduše zablokují,“ upozornil Strnad.
Spoluvlastníky z dědictví
Častým případem, kdy se vlastníky jedné nemovitosti stane více lidí, je dědictví. „Dědici potom musí řešit vzájemné spory, co s nemovitostí udělají dál. Přitom by stačilo těmto situacím předcházet, v rámci právní ochrany majetku je vhodné zejména nemovitosti nedělit vůbec a striktně je odkázat jen jedinému dědici anebo stanovit pravidla, jak mají dědici nemovitost spoluvlastnit a zejména pak co dělat v případě sporu,“ doporučil Strnad.
Právník upozornil i na další úskalí spoluvlastnictví, jímž je tzv. solidarita spoluvlastníků. Zatímco o správě a nakládání s nemovitostí se rozhoduje zpravidla většinou hlasů, z právních jednání jsou spoluvlastníci oprávněni a povinni jednat společně a nerozdílně. Například věřitel má právo vymáhat svou pohledávku po každém z nich.
Nejsou žádnou výjimkou případy, kdy se spoluvlastníci většinou hlasů dohodnou na modernizaci domu, náklady pak ale musí hradit všichni, i ti, kteří s ní nesouhlasili, případně musí rozhodnout soud.
| Nejvyšší soud zabránil tomu, aby bratr přišel o svůj podíl na nemovitosti |
|---|
| Dva bratři získali dům po strýci. Nebyli však schopni se na ničem shodnout, dělali si navzájem naschvály, nedokázali spolu komunikovat, a dokonce na sebe posílali trestní oznámení. Jeden z bratrů se rozhodl, že tuto situaci nebude dále snášet a zažádal soud o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku a domu. Oba bratři však chtěli nemovitost do svého výlučného vlastnictví a oba také měli dostatek financí na vyplacení podílu druhého. Příslušný soud spoluvlastnictví nemovitosti zrušil a určil ji do výlučného vlastnictví prvního z bratrů s tím, že musí druhého bratra vyplatit. Soud přihlížel při rozhodnutí k tomu, že první bratr dům dlouhodobě užívá, pečuje o něj, má dobré vztahy se sousedy a zapojuje se do veřejného života obce. Druhý bratr neuspěl ani při odvolání. O svůj podíl na nemovitosti však nechtěl jen tak přijít, a proto se obrátil na Nejvyšší soud, který rozhodnutí okresního soudu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení s výtkou, že soud neposoudil finanční možnosti obou bratrů pro zachování hodnoty nemovitosti ani jejich zdravotní stav, tedy že neúspěšný bratr je bohatší a zdravější (na které neustále tento bratr poukazoval). |