Společenství vlastníků dostala bič na neplatiče. Mohou je odstřihnout od tepla nebo teplé vody

Možnost přerušit dlužníkovi dodávky tepla a teplé vody potvrdil svým únorovým rozhodnutím Nejvyšší soud. Ten posuzoval případ, kdy společenství vlastníků v jednom mosteckém domě odpojilo od těchto služeb byt, jehož majitel za ně dlouhodobě neplatil.

„Může-li společenství vlastníků rozhodnout o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může také rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude nebo – je-li to samozřejmě technicky možné – že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování,“ konstatoval soud.

Svaz českých a moravských bytových družstev loni zveřejnil data, podle nichž v roce 2022 dlužili problémoví vlastníci bytovým družstvům a SVJ asi 170 milionů korun. Jde ale jen o údaje členů svazu. Ten zastupuje majitele více než půl milionu bytů, tedy necelé pětiny bytového fondu. Skutečný dluh tak bude ještě vyšší.

Svaz před čtyřmi lety uváděl, že jen jeho členové evidují přes 15 tisíc neplatičů. Novější číslo k dispozici není. „Ale myslím, že bude podobné. Neroste absolutní počet dlužníků, ale spíše míra nevymahatelných pohledávek,“ řekl předseda svazu Jan Vysloužil. Dlouhodobě se nedaří vymoci asi 53 procent dluhů. V některých případech jde o desetitisíce korun, u některých dlužníků ale nesplácené závazky sahají do statisíců.

Podle Vysloužila může verdikt soudu pomoci se proti neplatičům účinněji bránit. „Doteď byli dlužníci v klidu, protože se domnívali, že je od služeb stejně nemůžeme odpojit,“ konstatoval.

Odpojení problémových majitelů od služeb ale ani nyní nebude tak jednoduché. Rozhodnout o něm nemůže sám předseda SVJ nebo výbor společenství. Krok schvaluje shromáždění vlastníků. To zároveň musí dopředu nastavit pravidla, podle kterých se v takových případech bude postupovat.

„Shromáždění musí stanovit obecná pravidla, která budou shodná pro všechny. Pravidla nesmí zvýhodnit či znevýhodnit pouze některé vlastníky. Takové rozhodnutí by mělo obsahovat například stanovení lhůty prodlení s úhradou služeb, po které může společenství k přerušení dodávek přistoupit,“ popsala advokátka Pavla Krejčí z kanceláře DBK Partners.

Podle rozhodnutí soudu musí být rozhodnutí odpojit dlužníka od služeb reakcí na dlouhodobý stav věcí. To znamená, že majitel bytu za služby neplatí alespoň několik měsíců. Nemělo by tak hrozit, že by společenství vypínala topení lidem, kteří se opozdí se zaplacením jedné měsíční zálohy.

„Vlastník by dle mého názoru měl být rovněž před přerušením dodávek vyzván k doplacení dluhu. Ale samotné rozhodnutí takovou podmínku neuvádí,“ doplnila Krejčí.

Problémového souseda také nelze odpojit od libovolné služby. Rozhodnutí se vždy musí týkat té, za kterou dluží peníze. Například pokud by neplatil příspěvky na správu domu, není možné jej potrestat vypnutím tepla nebo teplé vody.

SVJ zároveň musí myslet na to, aby rozhodnutí neohrozilo bezpečnost a hygienu v domě. Není tak například možné byt odpojit i od studené vody. Stejně tak zásah proti neplatiči nesmí narušit dodávky služeb dalším obyvatelům domu.

Rozhodnutí soudu zároveň nic nemění na vztahu pronajímatele a nájemníka. Zatímco společenství vlastníků může neplatícího majitele bytu od služeb odstřihnout, pronajímatel toto nadále udělat nesmí. Jeho obranou je například vypovězení nájemní smlouvy.

Nejvyšší soud také změnil dosavadní pohled na osud dluhů v dobrovolné dražbě bytu. Až dosud se právníci domnívali, že závazky na nového majitele nepřecházejí. Soud ale ve zmíněném případě rozhodl opačně.