Smluvní pokuta už může být součástí nájemní smlouvy

Jak upozorňují odborníci ze spotřebitelské organizace dTest, součástí občanského zákoníku je řada ustanovení, jejichž cílem je ochrana nájemce bytu. Jedno z nich říkalo, že se nepřihlíží k těm ustanovením smlouvy, kterými se ukládá nájemci platit smluvní pokutu. Pokud tedy byla součástí nájemní smlouvy jakákoliv smluvní pokuta, bylo takové ujednání neplatné a nájemce ji nemusel uhradit.

Co se týče platebních povinností nájemce, bylo vedle kauce, nájemného a plateb za služby možné po něm požadovat pouze zaplacení zákonných úroků z prodlení či pokut stanovených právními předpisy.

S účinností od 1. července 2020 došlo novelou občanského zákoníku k odstranění zákazu existence smluvních pokut v nájemní smlouvě. Neznamená to však, že je pronajímatel může nájemci stanovit bez jakýchkoliv omezení.

„Nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti, a proto není možné po něm požadovat ani nepřiměřenou smluvní pokutu,“ upozornila Eduarda Hekšová, ředitelka dTestu.

Nejčastěji se smluvní pokuty týkají případů, kdy nájemník něco poškodí v pronajatém bytě či například ho nevymaluje na konci nájmu, případně byt majiteli předá se zpožděním. Odborníci dTestu nájemcům v takových případech ještě před novelizací zákoníku radili, aby smluvní pokutu nehradili s odkazem na zákonné ustanovení, které ji zakazovalo.

Nyní je to již složitější. Bude třeba zkoumat, zda je v daném případě pokuta přípustná a rovněž zda je v přiměřené výši.

Například smluvní pokuta za nevymalování bytu může, ale nemusí být přiměřená. Záleží na konkrétní situaci.

„Jestliže nájemce nezměnil barvu výmalby nebo jsou zdi pouze běžně opotřebené, nelze po něm požadovat vymalování bytu a tím pádem ani zaplatit za porušení této povinnosti smluvní pokutu,“ uvedla Hekšová. „Za situace, kdy pronajímatel může vymalování bytu požadovat, protože nájemce změnil barvu výmalby nebo stav výmalby při skončení nájmu neodpovídá běžnému opotřebení, je nutné dále zkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by měla odpovídat přibližně nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit,“ dále dodala Hekšová.

Výši smluvní pokuty limituje i další omezení stanovené zákonem. Smluvní pokuta společně s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

„Je třeba pamatovat i na to, že pokud k porušení povinnosti nájemce, na kterou je vázána smluvní pokuta, došlo do konce června letošního roku, nájemce není povinen smluvní pokutu zaplatit. Ovšem pokud právo na smluvní pokutu vzniklo až po tomto datu, tak bude-li její výše přiměřená, bude ji muset nájemce uhradit,“ doplnila Hekšová.