Refinancování hypoték: Jak si sjednat výhodnou sazbu s předstihem

Úrokové sazby hypoték se již delší dobu pohybují kolem dvou procent. Lidé, kterým bude v dohledné době končit fixační období, tak nejspíš získají nižší sazbu, než s jakou splácejí úvěr nyní.

„Pokud dnes někomu končí tříletá fixace, mohl by mít sazbu kolem 2,9 procenta ročně. V případě, že dnes někomu dobíhá pětiletá fixace, má ještě vyšší sazbu okolo 3,5 procenta ročně,“ uvedl pro Právo David Eim ze společnosti Gepard Finance.

Odborníci odhadují, že úrokové sazby porostou a postupně budou končit fixace lidem s nízkými sazbami, které si sjednali v době, kdy klesaly hluboko pod dvě procenta. Pravděpodobně tak nastane situace, kdy jim banky na další fixační období nabídnou horší sazbu, což jim pochopitelně navýší splátku.

Podle Eima se u sazeb okolo dvou až tří procent dá poměrně přesně říci, že u hypotéky se splatností 30 let znamená navýšení sazby o desetinu procentního bodu růst splátky asi o 45 korun měsíčně na každý milión korun úvěru.

„Dvoumiliónová hypotéka se splatností 30 let a sazbou například 1,89 procenta ročně se může v blízké budoucnosti reálně refinancovat za 2,49 procenta ročně. V takovém případě se splátka zvýší o asi 515 korun měsíčně,“ dodal Eim.

Novou sazbu se klienti, kterým končila fixace, od své banky často dozvěděli zhruba měsíc před vypršením fixace. Čas tedy hrál proti klientovi, protože ten musel v případě refinancování bance úvěr doplatit přesně ke konci fixace. Pro hladký průběh refinancování nebo pro dobrou vyjednávací pozici ohledně nové sazby se stávající bankou tak bylo nezbytné se mnohem dříve aktivně zajímat o nabídku konkurence.

„Nový zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje, aby klient úvěr splatil bez jakýchkoliv nákladů do tří měsíců poté, co mu banka sdělí novou výši úrokové sazby na další období fixace. Banky musí informovat klienty o nové sazbě tři měsíce před koncem fixace, což klientovi dává dostatek času k zajištění případného refinancování,“ uvedl Eim s tím, že to platí pro hypotéky sjednané po účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru. Starší hypotéky se budou řídit podle nové legislativy, jakmile jim skončí fixace.

Klienti, kterým končí fixace až za rok či dva, mohou u všech bank refinancovat s předstihem a získat tak pravděpodobně nižší sazbu, než na jakou by dosáhli v období, kdy jim stávající fixace skončí. Nabízenou výši úrokové sazby vám banka garantuje 30 dní. Pokud se rozhodnete na ni přistoupit, podepíšete s bankou úvěrovou smlouvu.

„Pokud s námi klient uzavře úvěrovou smlouvu, umožníme mu až na 24 měsíců odložit čerpání a tím pádem i splácení. Toto období tak může využít jako přechod od jedné banky k druhé v termínu do jednoho roku. Nutnou podmínkou je právě ono uzavření smlouvy,” uvedla pro Právo Marie Mocková z Hypoteční banky.

Podle Mockové to v praxi funguje tak, že klient má od uzavření nové smlouvy dvě úvěrové smlouvy a dvě zástavní smlouvy (od původní banky a i od nové banky). Jakmile klient doplatí hypotéku v původní bance, ta stáhne zástavní právo z katastru a uvolní tak místo pro zástavní smlouvu nové banky.

„Úvěrová smlouva platí od podpisu smlouvy, nicméně splácet klient začne až v okamžiku dohodnutém mezi ním a bankou (tedy v termínu, kdy vyčerpá všechny finanční prostředky), klidně až s 24měsíčním zpožděním,” dodala.

Ode dne, kdy podepíšete novou úvěrovou smlouvu, vám zároveň běží i nová fixace, kterou jste si zvolili. „Doba fixace úrokové sazby se počítá ode dne podpisu smlouvy o hypotečním úvěru. Tedy ne od data zahájení čerpání, nebo dne, kdy došlo k převodu úvěru z jiné banky.” doplnil pro Právo Michal Teubner z Komerční banky.

Rezervace úrokové sazby je u naprosté většiny bank zdarma. Poplatek hradí klient v Hypoteční bance. „V případě refinancování se po roce od uzavření smlouvy účtuje poplatek ve výši 0,5 procenta z nevyčerpané částky úvěru měsíčně. Je-li například nevyčerpaná částka milión korun, měsíční poplatek bude činit 416 korun (1 000 000 x 0,5 / 12 = 416 korun),” upřesnila Mocková.