Článek
Kdo může u nás sepsat kupní smlouvu na nemovitost?
Pro smlouvu o převodu nemovitostí není, na rozdíl od většiny jiných zemí, stanovena forma notářského zápisu, takže si ji může u nás sepsat každý. Za úplatu a s garancí její správnosti však jen notář nebo advokát.
Smlouvy ale často sepisují také realitní kanceláře…
Nabízejí-li v rámci komplexnosti tuto službu a zadají-li sepis advokátovi nebo notáři, je to v pořádku. Sepisuje-li ale realitka pro své klienty nebo jiná osoba smlouvu vlastními silami a za její sepis si nechá logicky zaplatit, tak je to nezákonné a jedná se o nedovolené podnikání. Je to pro klienta i velmi nevýhodné.
Proč?
Tyto osoby nemají poučovací povinnost a neodpovídají za vady, kterou má listina jimi sepsaná. Snadno se může stát, že v důsledku takové vady k převodu nedojde a smluvním stranám vznikne škoda.
Naproti tomu advokát a notář za případné vady vždy odpovídají, nehledě na to, že notář je povinen poučit o důsledcích jejich záměru obě strany smlouvy. U notáře je navíc garantem správnosti smlouvy stát.
Co se dá na kupní smlouvě zkazit?
I když pominu klíčovou otázku, totiž správné sjednání splatnosti kupní ceny a její zajištění, jednou ze základních chyb je, že ten, kdo sepisuje smlouvu, si neprověří, zda prodávající je skutečně vlastníkem nemovitosti a zda s ní může disponovat.
Nestačí totiž, že ten, kdo nabízí nemovitost k prodeji, je zapsán v katastru jako vlastník. Při převodu je třeba zkoumat, zda byl prodávající zapsán v katastru jako vlastník oprávněně.
Právně řečeno, je třeba nejdřív přezkoumat jeho nabývací titul k nemovitosti. Tedy zda smlouva či jiný titul, na základě kterých nabyl nemovitost, kterou chce nyní prodat, jsou platné.
Pokud by se toto ověření neudělalo, kupujícímu by hrozilo, že v budoucnu jeho vlastnické právo u soudu bude úspěšně napadeno. Dobrá víra v zápis v katastru je sice proklamována, ale zatím neplatí. Rozhodující je nabývací titul.
Jak to, že evidence v katastru nemusí odpovídat skutečnosti?
Nelze zapomínat na to, že k přezkumu ve vkladovém řízení dochází až od roku 1993 a ne všechny převodní smlouvy, podle nichž do té doby bylo zapsáno vlastnické právo v katastru, podléhaly přezkumu státním notářstvím.
Do katastru jsou zapisovány nemovitosti a vlastnictví k nim i záznamem, bez vkladového řízení.
Navíc katastr posuzuje smlouvy jen z hlediska možného zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nezkoumá obecně platnost smlouvy, neodpovídá za to, že smlouvy, na základě nichž dochází ke vkladu vlastnického práva, jsou bezvadné.
Za to odpovídají ti, kteří jsou zákonem k sepisování smluv určeni, tedy notáři a v rámci poskytování právních služeb advokáti.
Jaká další rizika hrozí u převodních smluv?
Zájemce o koupi se může domnívat v okamžiku uzavírání smlouvy, že převodu nic nebrání, ale nemusí to tak být. Proto je třeba tak důležité, že notář může těsně před podpisem smlouvy aktuálně – on-line – nahlédnout do katastru nemovitostí či do insolvenčního rejstříku a udělat elektronický autorizovaný výpis.
Zápis v katastru mohl být před dvěma dny z hlediska převodu v pořádku, ale v den uzavírání smlouvy již nikoli. V mezidobí může dojít k nařízení exekuce nebo k insolvenci či k zatížení nemovitosti.
Je zapotřebí dále zjistit, zda není nemovitost ve společném jmění manželů, byť je zapsán jako vlastník jen jeden z nich.
Nedal-li by druhý z nich souhlas k prodeji, mohl by se úspěšně domáhat u soudu neplatnosti smlouvy, i když bude vklad do katastru povolen. Nedošlo-li by k nabídce tomu, kdo má předkupní právo, tak se tato osoba může úspěšně domáhat vydání této nemovitosti na kupujícím, byť ten bude zapsán jako vlastník v katastru.
Chybu lze ale samozřejmě udělat i tak, že se ve smlouvě nemovitost pojmenuje jinak, než je stanoveno katastrálními předpisy. To jsou jen příklady. Celkově lze říct, že problémy u převodních smluv jsou však hodně individuální.
Nelze je sepisovat třeba jen na základě formuláře, který lze nalézt na internetu. Každá smlouva bývá totiž jiná. Jsem přesvědčen o tom, že si málokdo troufne sepsat vlastní smlouvu sám, i když třeba by to i uměl.
Nevyhledá však většinou advokáta nebo notáře, ale někoho jiného, o kom ví, že smlouvy sepisuje. Možná že ušetří několik stovek nebo tisíc – má to bez daní, ale nemá jistotu, zda v budoucnu nepřijde o statisíce či milióny.
Může notář ve srovnání s advokátem nabídnout nějakou výhodu při sepsání smlouvy?
Notáři jsou specialisté na sepisování listin o právních úkonech. Jsou státem určeni především k této činnosti a žádný notář nemůže na rozdíl od advokáta tuto službu odmítnout. Naopak sepsání listiny, která odporuje právním předpisům, odmítnout musí.
Tak dochází k preventivní kontrole a nemůže dojít k založení právního vztahu, jehož chyby odhalí pak až následná kontrola katastrálním úřadem nebo soudem, což už je pozdě.
Listina sepsaná formou notářského zápisu je navíc veřejnou listinou, což neznamená, že je každému přístupná, ale to, že má vyšší důkazní sílu. Když někdo popírá, že obsah neodpovídá skutečnosti, tak leží na něm důkazní břemeno. Notáři mají i státem stanovené pevné ceny, aby k této službě měl každý stejný přístup.
Notáři musí vykonávat svou činnost nestranně – musí poučit rovnocenně obě strany smlouvy. Odbornost notáře zajišťují přísné požadavky na jeho kvalifikaci a praxi a náročný konkurzní výběr na funkci notáře a také státní dohled na jejich činnost.
Ale i mistr tesař se někdy utne…
I to se jistě může stát, i notář je jen člověk. Pak stát odpovídá poškozenému za škodu v plném rozsahu. Tak je zajištěna úplná náhrada škody, i kdyby na to nestačilo pojištění notáře a jeho majetek. Stát má pak vůči notáři právo na plný regres, omezený však již povinným pojištěním notáře a výší jeho majetku.
Lidé se hodně bojí předávání peněz, aby o ně nepřišli kvůli tomu, že katastr nakonec vklad z nějakého důvodu nepovolí.
To je vůbec největší úskalí každé smlouvy, zvláště když nyní platba v hotovosti není v podstatě u nemovitostí vzhledem k výši kupních cen povolena.
Logické je, že k zaplacení by mělo dojít až po splnění všech podmínek převodu a také po vkladu vlastnického práva do katastru, ale tak, aby prodávající měl předem jistotu, že peníze kupující má a že je od něj dostane.
Také by měla být zajištěna část peněz na zaplacení daně z převodu, kterou sice platí ze zákona prodávající, ale kupující za ni ručí. To vše lze zajistit v podstatě jen tak, že peníze budou před uzavřením smlouvy uschovány u důvěryhodné třetí osoby, která peníze prodávajícímu vyplatí až po splnění dohodnutých podmínek, jinak je vrátí kupujícímu.
Touto osobou bývá zpravidla vedle notáře také realitní kancelář, banka nebo advokát.
Co může v tomto notář nabídnout?
Notářská úschova je pro klienta nejbezpečnější. Nejde o smlouvu – jedná se o zákonný zajišťovací institut. Má se za to, že jde o cizí peníze, takže i v případě smrti notáře nebo jeho odvolání musí nový notář s těmito penězi, povinně uloženými na zvláštních účtech u bank, disponovat v rámci podmínek sjednané notářské úschovy.
V případě advokáta, jestliže po přijetí peněz do úschovy zemře, jsou uschované peníze považovány za majetek zemřelého a nárok na ně lze uplatnit jen v rámci pohledávky vůči dědicům. Když by došlo ke krachu realitky, tak by byla situace ještě složitější – lidé by zřejmě o peníze přišli.
Samozřejmě že je notář pro případ své chyby i v této činnosti pojištěn. Úroky z peněz uložených na bankovních účtech notářských úschov nenáleží notáři, ale tomu, komu náleží tyto peníze. Pro zájemce o notářskou úschovu je výhodné požadovat tuto službu nikoli samostatně, ale v rámci komplexnosti spolu se sepsáním kupní smlouvy.
Proč?
Jistě, zaplatí za sepsání kupní smlouvy, která však má již uvedené garance. V této souvislosti se ale za notářskou úschovu platí desetina z ceny, která je stanovena za úschovu jako za samostatnou službu. Když by například samostatná notářská úschova při úschově dvou miliónů korun stála včetně DPH 9120 korun, tak v tomto případě se za ni zaplatí jen 912 korun. Kromě toho, bude-li někdo žádat jen notářskou úschovu, nemusí mu notář vyhovět, neumožňuje-li úschovu nekvalitní převodní smlouva sepsaná někým jiným.
Nehledě na to, že i notářská úschova zajišťuje jen peníze, nikoli platnost převodu.
A kolik stojí sepsání kupní smlouvy u notáře?
Ceny stanoví vyhláška ministerstva spravedlnosti procentuálně v závislosti na kupní ceně. Další položky jsou pak už jenom stovkové. Například sepsání návrhu na vklad stojí běžně 200 korun, vydání výpisu z katastru, včetně 50korunového poplatku katastru, 100 korun, bez ohledu na počet stran, ověřování kopií dalších vyhotovení listiny pro katastrální úřad přijde na 30 korun za stránku apod.
Někdy lidé přijdou k notáři jen pro ověření podpisu na smlouvě, kterou sepsal někdo jiný. Dává jim to nějakou právní jistotu?
Notář tím jenom potvrzuje, tak jako např. pošta nebo matriční úřad, že smluvní strany skutečně smlouvu vlastnoručně podepsaly nebo podpis na ní uznaly za vlastní. Nic víc. Nijak neručí za to, na jaké odborné úrovni byla smlouva sepsána, a neodpovídá za případně škody vzniklé některé ze stran.
Notář tím jenom potvrzuje, tak jako např. pošta nebo matriční úřad, že smluvní strany skutečně smlouvu vlastnoručně podepsaly nebo podpis na ní uznaly za vlastní. Nic víc. Nijak neručí za to, na jaké odborné úrovni byla smlouva sepsána, a neodpovídá za případně škody vzniklé některé ze stran.
Při převodu je třeba zkoumat, zda byl prodávající zapsán v katastru jako vlastník oprávněně. Pokud by se ověření neudělalo, kupujícímu by hrozilo, že v budoucnu bude jeho vlastnické právo u soudu úspěšně napadeno