Článek
„Na prohlídce jsem si byt proměřil. Když jsem makléře upozornil, že byt nemá inzerovaných 54 metrů čtverečních, ale 45 metrů, suše mi sdělil, že se asi spletla asistentka,“ popisuje zkušenost s nákupem bytu na Praze 4 pětapadesátiletý pan Michal z Prahy-západ.
Počty, nejen ty kupecké, má v krvi. Je počítačový specialista. „Tady už ale na první pohled bylo vidět, že to nesedí,“ dodává. Při pražských cenách, kdy jeden metr stojí i přes 135 tisíc korun, pak má taková chybka hodnotu více než 1,2 milionu korun.
Modřejší mraky jsou už ohrané
Metry se přihazují bezostyšně u rekreačních nemovitostí, protože většinou se plocha místností smíchá s plochou třeba stodol. Skutečné podlahové metry přeměřuje málokdo, a nedělají to přímo v nemovitosti většinou ani odhadci.
Uklidí, vymalují a byt prodají dráž
Někteří makléři neváhají falšovat ani zjevné okolnosti. „U jednoho z nedávno nabízených rodinných domů u Kolína s cenovkou 5,5 milionu korun realitka z fotografií vymazala komín patřící k továrně, která stojí hned vedle. Jeden příklad z mnoha,“ všímá si manipulací mluvčí Asociace inspektorů nemovitostí Michal Flachs.
To, že se mraky dělají modřejší, než jsou, a některé realitky podle toho, co ukazují na fotografiích, působí spíše jako prodejci lahví vína nebo nafukovacího nábytku, je už vlastně ohrané vylepšování pocitů. Mnozí ve snaze přilákat co nejvíce zájemců jdou ještě dál, ale někdy to už spíše připomíná tragikomedii.
Tak třeba chalupa, vyhořelá ruina ke zboření, která byla nabízena na Příbramsku za zhruba čtyři miliony, je vybarvena na fotografiích roztodivnými, neskutečnými barvami – tak přehnaně upravený snímek, že by se za něj možná nemusel stydět ani surrealistický malíř.
Pozor na šmejdy s byty. Tváří se jako realitka
Ve stejném okrese je pak zemědělská usedlost za zhruba devět milionů na fotografiích vyšperkována až k nevíře „reálným“ nábytkem. Na půdu makléř instaloval posezení, stolečky, komody a výzdobu v patinovaném stylu, jako by šlo o původní vybavení, jež zde pečliví majitelé využívali k nedělním posezením. Na nezateplené půdě ale jen těžko někdo vydrží v parném létě či ve vlezlé zimě. Navíc starými děravými taškami prosvítá.
Usedlost byla nabízena ve stavu po částečné rekonstrukci majiteli, kteří jsou prý srdcaři, jak tvrdil makléř v inzerátu, ale při obhlídce se ukázalo, že šlo spíše o „rychlou štětku“. Opravy na sebe nenavazovaly, nebylo vlastně nic dokončené, a střešní krytina, to hlavní, volala po neodkladné výměně. Lidově řečeno: navoněná bída. Neznamená to, že majitel usedlost neprodá, ale záleží, za jak dlouho a jaká bude nakonec cena.
Odhady z rychlíku?
„Manipulace s fotografiemi a dalšími parametry v realitních nabídkách ovlivňují i odhady bank pro hypotéky. Provádějí se totiž často už jen online,“ upozorňuje Flachs.
U posouzení kupní ceny se při online odhadu pro poskytnutí hypotéky vychází zejména ze srovnávání veřejných inzertních nabídek na realitních serverech u srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě.
Triky a fígle realitních kanceláří: Odhalte je včas
„Většinou stačí dva páry fotografií, jeden zvenku, druhý z interiéru, data z katastru, metry užitné a obytné plochy se pouze odhadují přepočtem ze zastavěné plochy uváděné v katastru. Úřednice vyplní kolonky v interním formuláři – a je to. Jen na základě fotografií se odhaduje stav budovy. Za novostavbu berou dokonce i objekty staré už deset let,“ konstatoval Flachs.
Někteří makléři přitom navíc inzerují nemovitosti, které ve skutečnosti nejsou vůbec na prodej, nebo jde pouze o porůznu posbírané fotografie a popisovaný objekt ani neexistuje. Falešné nabídky dělají proto, aby otestovali cenovou citlivost zájemců a pak přesně cenu „našili“ na nemovitosti, které skutečně chtějí prodat.
„I tyto falešné nabídky pak ovlivňují data používaná právě pro online odhady,“ dodal Flachs.
Banky: Děláme revize
Manipulace a nepravdivé informace v realitních nabídkách potvrzuje mluvčí Moneta Money Bank Zuzana Filipová. „Je to tak, ale při vývoji systému online oceňování nemovitostí jsme s těmito scénáři počítali. Využíváme informace z klientské žádosti i z externích zdrojů,“ konstatovala Filipová.
Výhradně online odhad se u banky realizuje u zhruba čtvrtiny veškerého objemu oceňování nemovitostí. „Případy falešných nabídek a manipulací neovlivní hypoteční portfolio banky. To prochází pravidelnou revizí aktuální tržní hodnoty. Hypotéka je produkt poskytovaný až na 30 let, a tedy i zástava a její stav se můžou měnit a procesy banky tento fakt reflektují,“ dodala Filipová.
Online ocenění nemovitosti používá také ČSOB. „Ocenění prochází supervizí. V případě pochybení nebo nejasnosti je případ určen ke standardnímu odhadu. Jsou tak minimalizována rizika, která tento způsob ocenění může přinést,“ sdělil Právu mluvčí ČSOB Patrik Madle.