Přehledně: Jaké jsou podmínky přechodu nájmu bytu

V případě společného nájmu bytu, například u manželů, se po smrti jednoho z nich, stane ten druhý výlučným nájemcem. Pokud ale byla nájemní smlouva vedena jen na zemřelého nájemce, nájem bytu bude pokračovat jen tehdy, dojde-li k tzv. přechodu nájmu.

Aby mohlo dojít k přechodu nájmu, je třeba splnit dvě podmínky. Za prvé musí být osoba, na niž má nájem přejít, členem nájemcovy domácnosti a žít s ním v daném bytě ke dni jeho smrti.

Druhá podmínka pak předpokládá, že nový nájemce nesmí mít jiný byt, a to jak nájemní, tak vlastní či družstevní.

Pronajímatel nemusí dát souhlas k přechodu nájmu, pokud by se novým nájemcem měla stát manžel/ka, partner/ka, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk původního nájemce.

Jestliže si osoba, na kterou má nájem bytu přejít, nepřeje v nájmu pokračovat, musí to pronajímateli písemně sdělit nejpozději do jednoho měsíce od úmrtí původního nájemce.

„Přechod nájmu může někdy způsobit zhoršení postavení pronajímatele, zejména z hlediska vymahatelnosti nájemného. Pronajímatel proto může požadovat po novém nájemci peněžní jistotu (lidově řečeno kauci), stejně jako v případě uzavření nové nájemní smlouvy, ledaže ji již dříve složil zemřelý nájemce,“ doplnila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Zákon chrání práva pronajímatele tím, že doba doba nájmu po jeho přechodu na jinou osobu trvá maximálně dva roky od úmrtí původního nájemce.

V případě, že novému nájemci nebylo ke dni smrti původního nájemce ještě osmnáct let, nájem se proslouží až do jeho dvaceti let věku.

Výjimka platí i pro nájemce staršího 70 let, kdy se doba trvání nájmu odvíjí od doby sjednané s původním nájemcem. Pokud byl například nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou, stane se nájmem na dobu neurčitou i pro nového nájemce. Pokud však původnímu nájemci zbývalo do konce nájmu bytu například pět let, trvá nájem nového nájemce také pět let.

Pochopitelně se ale může s pronajímatelem dohodnout i na delší době trvání nájmu. Jak dTest upozorňuje, lze se však setkat i s právním názorem, že u osoby starší sedmdesáti let se nájem bytu vždy mění na nájem na dobu neurčitou, právě s ohledem na její věk.

Pokud nájem nepřejde na žádného člena domácnosti zemřelého nájemce, přejdou práva a povinnosti z nájmu bytu na dědice.

„Pronajímatel může dědicům nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou. Musí tak učinit do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce bytu zemřel a že nájem nepřešel na žádného člena jeho domácnosti a rovněž kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost,“ upřesnila Hekšová.

Jak dále uvedla, má i dědic nájemce právo nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou, a to do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že nájem nepřešel na případné členy nájemcovy domácnosti. „Stihnout to však musí nejpozději do šesti měsíců od smrti nájemce. Stejné právo má i správce pozůstalosti,“ doplnila.

„Pokud po sobě zemřelý nájemce zanechal dluhy vyplývající z nájmu bytu, je povinen je zaplatit dědic, na kterého přešel nájem, společně s osobami žijícími se zemřelým ve společné domácnosti. Pokud naopak nájem bytu přejde na člena domácnosti a zemřelý zaplatil nájemné předem, má dědic právo požadovat po novém nájemci zaplacení všeho, co tím ušetřil nebo co nabyl. Může se jednat například o případný přeplatek z vyúčtování služeb,“ dodala Hekšová.