Pozor na přehnané ceny u zničených bytů

Statisíce korun navíc pak mohou chybět při rekonstrukci. Proto je dobré plánované náklady na ni přepočítat na metr čtvereční užitné plochy bytu a přičíst je k pořizovací ceně rovněž vyjádřené za metr čtvereční. Tuto částku lze pak velmi snadno porovnat s tím, kolik stojí metr čtvereční v příslušné lokalitě.

Na následujících příkladech si lze ilustrovat, jak nabídky porovnávat.

Například totálně zničený byt 1+1 s plochou 39 m² v Chlumově ulici na pražském Žižkově je vybaven jen karmou a „vafkami“. Dům je však udržovaný a s výtahem. Nabídková cena činí 4 680 000 korun. Metr čtvereční tedy vychází na 120 tisíc Kč/m2.

Výrazně lepší, obyvatelný stav, byť se nejedná o žádný luxus, je nedaleký byt 1+1 s plochou 35 m² v Jeseniově ulici. Nabídková cena činí 4,9 milionu korun, v přepočtu 140 tisíc Kč/m2.

Z porovnání vyplývá, že především u jednotky před rekonstrukcí by mohli kupující vyjednat slevu i přes pět set tisíc, neboť rekonstrukce podle hrubého odhadu vyjde na minimálně půl milionu.

Prostor pro slevu se ovšem jeví i u bytu v Jeseniově, protože například jen o něco menší byt 1+1 v pěkném, čistém stavu v blízké Roháčově ulici je v nabídce za 4,1 milionu korun.

To, že u obou porovnávaných jednotek prodávající cenu nadsadil, naznačuje pohled do cenové mapy skutečných prodejních cen na Sreality.cz. Poslední byt se v této čtvrti přes Sreality.cz prodal letos v červnu za 98 500 Kč/m2. Fotografie z prodeje ukazuje, že se rovněž jednalo o jednotku před rekonstrukcí.

A průměr skutečných cen na Žižkově vyplývající z prodejů více než 580 bytů v této čtvrti činí 118 tisíc korun za metr čtvereční. Přičemž jen málo bytů v pěkném stavu pak přesahuje hranici 130 tisíc korun.

Příkladem většího pražského bytu k totální rekonstrukci je panelové 3+1, 65 m² v Lešenské ulici v Troji. Nabídková cena nyní činí 5,9 milionu korun. Pořád je to hodně, přesto cena působí jako realistická. Na metr čtvereční vychází pod 91 tisíc korun.

Přes Sreality.cz se v této ulici podle cenové mapy prodaly během roku dva menší byty s průměrnou cenou těsně pod 124 tisíc korun za metr.

Pokud se bude kalkulovat, že rekonstrukce bytu vyjde na 15 tisíc korun na metr čtvereční, tedy celkově na 975 tisíc korun, jednotka bude po opravě pořád vycházet pod průměrem skutečných prodejních cen v této čtvrti. Konkrétně na 106 tisíc korun za metr čtvereční.

Na Srealitách jsou v nabídce stovky bytů před rekonstrukcí. Například panelové 3+1, 72 metrů čtverečních, v Brně-Líšni se nabízí za pět a půl milionu korun.

Inzerát láká vizualizacemi, jak by mohla jednotka vypadat po opravě, ale jinak reálné fotografie i popis nabídky říkají jasně, že bude nutná kompletní rekonstrukce. U takto velkého bytu je na ni potřeba kolem milionu.

U koupě vybydlených bytů si také obzvlášť pohlídejte, zda na bytu neváznou dluhy vůči společenství majitelů jednotek, respektive družstvu, protože ty pak přejdou na kupujícího.