Opravený panelový byt bývá lepší než nový u dálnice a pole

Myslím si, že není. Nejen Praha nebo Brno jsou úžasná města se skvělými životními podmínkami a s obrovským množstvím pracovních příležitostí. Platí to pro Plzeň, Olomouc, Liberec, Hradec Králové či Pardubice. Naše data ukazují, že poptávka po bydlení v těchto městech roste a je tak vysoká, že i když se z Prahy stáhli zájemci o bydlení z ciziny, jejich místo ihned zaplnili Češi.

Průměrné ceny budou tedy i nadále růst a rozhodně jen tak nenarazí na strop. Ubude jen extrémů, kdy se vybydlený byt v paneláku udá za nesmyslnou cenu. Můj odhad je spíš ten, že se trh na nějakou dobu utlumí a proti poklesu cen bude stát výrazně nižší nabídka.

Bydlení v Praze je extrémně drahé i z důvodu, že Česko zaspalo a nemá pro své hlavní město stále vyřešené kapacitní spojení se Středočeským krajem. Koncept příměstských vlaků i jejich kapacita jsou na úrovni, která by vyhovovala před dvaceti lety. Stačí se podívat, jak zavedení linek S umožnilo rozvoj například Říčan u Prahy. Kdyby byla kapacitní železnice do Kladna, Boleslavi nebo do měst na sever od Prahy, pražské ceny jsou na tom výrazně lépe.

V některých případech, pokud můžete cestovat pohodlně, přestalo vadit i 60 minut ode dveří ke dveřím. Čekám, jak se do dojezdových dob promítne možnost práce na home office. Mám ve svém okolí mnoho lidí, kteří uvažují o přesunu do menších měst i za hranice Středočeského kraje, například do Tábora nebo Litoměřic.

Právě propady cen u nových projektů v letech 2008 až 2010 měly zásadní vliv na ceny staršího bydlení. Kdo by kupoval byt v paneláku za peníze, za které může mít novostavbu, jenže i toto se mění. V Praze dnes stojí starší byt jen o šest procent méně než ten v novostavbě. Spousta starších bytů je po zdařilých rekonstrukcích, technická kvalita starších domů je také někde jinde a nabízí často výrazně kvalitnější bydlení. Dílem i díky tomu, že novostavby nevznikají vždy na atraktivních místech a Češi už umí rozlišovat mezi kvalitou bydlení v novostavbě s výhledem na dálnici a bramborová pole a ve zrekonstruovaném paneláku na dobře udržovaném starším sídlišti.

Paradoxně na to nedokážu odpovědět. Pocházím z Německa a tam je vlastnictví bytu ve velkém městě něco poměrně okrajového. Naprostá většina lidí si bydlení pronajímá a zadlužit se kvůli vlastnímu bydlení nepovažují za něco důležitého ani racionálního. Češi jsou v tomto ohledu specifičtí, tady se vlastní byt stále považuje za součást životní trojčlenky vzdělání–rodina–bydlení. A neumím odpovědět právě z toho důvodu, že netuším, jak rychle se nová generace Čechů bude chtít držet vlastního bydlení a nakolik přejde na model, který jsem popisoval a který je v západní Evropě běžný.

Ještě pět let zpátky se prodávaly často za směšné ceny, dnes za milion prodáte i právo k užívání pozemku v zahrádkářské kolonii. Lidé se kvůli lockdownu často rozhodují impulzivně a ceny jsou díky tomu občas iracionální. Ten nárůst za celý segment se špatně počítá, ale nebudu daleko od pravdy, když řeknu, že u některých nemovitostí je i několikanásobný.

Kdybych měl posuzovat jen chaty a chalupy, pak je to nárůst za poslední tři roky o střední desítky procent. Hodně to souvisí s tím, že dražší rekreační objekt si dnes lidé nekupují již jen pro sebe, ale velice často počítají s tím, že ho budou pronajímat. Na trh s chatami a chalupami vstupují i investoři, kteří běžnou domácnost dokážou přeplatit.

Ve druhé polovině minulého roku jsme zaznamenali výrazný nárůst o takzvané druhé domovy. Tedy stavby na pomezí rekreačního objektu a plnohodnotného rodinného domu nebo bytu. Řada Čechů zbohatla do té míry, že nemá problém investovat do dalších nemovitostí nad rámec běžného bydlení, které je násobně dražší než běžná chata nebo chalupa. Vidíme i případy prodeje bytů ve vesnických panelácích, často vybydlených, které jsou však v lůně přírody. Pro někoho, kdo chce jen suché místo k přespání, kde může mít uschované třeba kolo, je taková nemovitost, která se i dnes prodá bez problému za 300 tisíc, plně dostačující.

Česko má jednu výhodu, a sice to, že je krásné snad úplně všude. Investicím do rekreačních objektů nebo apartmánů věřím. Mezi ty top lokality patří Krkonoše a Šumava, stále více se prosazují i Králický Sněžník s Jeseníky nebo Beskydy. A pak Krušné hory, které jsou z mého pohledu investičně nejzajímavější. Krušné hory si sice nesou stigma problematické lokality, ale jejich reputace se postupně zlepšuje. Jedná se o místo, kde může běžný člověk ještě dnes velice dobře zainvestovat, a to jak do bydlení, tak do rekreačních objektů. Kde jinde v Česku se na krátkých vzdálenostech bude kombinovat horský terén s nížinou kolem nově vznikajících jezer, navíc s přímým napojením na systém vysokorychlostních tratí. Krušné hory a podhůří tedy přinesou příležitost, která se v takové míře v Česku jen tak nezopakuje.

Prodloužení pandemie je srazilo ještě o kus níž. A poprvé za dlouhou dobu nerostly nájmy v Brně, což pro mě osobně bylo poměrně překvapení. Nájmy ale už momentálně nemají příliš prostoru k dalšímu a delšímu poklesu.