Článek
Pod jeho taktovkou má zhruba do konce roku 2028 vyrůst v areálu bývalé pražské ČKD neboli takzvané Kolbenky tisíc bytů.
V areálu v Praze 9 se už dlouho mohutně bourá a staví. Působí zde nejen Skanska, ale také developeři YIT, Central Group, Vivus, Finep. Jak to tam máte rozpracované konkrétně vy?
Prvních 132 bytových jednotek v projektu čtvrť Emila Kolbena bylo kupujícím předáno před dvěma roky. Dalších 131 bytů je letos hotových. Současně zahajujeme fázi „Alfréd“ se 179 byty, kde poprvé zajistíme i připojení k fotovoltaice. Koncem roku 2030 by měl být tento vícefázový projekt dokončen. Jednotlivé bytové domy jsou pojmenovány po členech rodiny Emila Kolbena a v páté etapě pak plánujeme využít i jména jeho významných spolupracovníků. Jeho životní vášeň pro elektrotechniku propisujeme do venkovních a vnitřních prostor prostřednictvím designových prvků odkazující ch na obor, jako je grafické značení vnitřních garážových stání (připomíná elektrotechnické značení spojů – pozn. red.), naučné stezky či umělecky ztvárněné sloupy Emila Kolbena. Odkazují na industriální minulost lokality.
Na stavbě jde ale málokdy vše podle plánu, navíc v lokalitách, jako je stará továrna. S čím jste se tady museli vypořádat?
V jedné z prvních fází projektu jsme v areálu objevili podzemní tunely a bunkry. Neexistovaly k nim žádné plány. Zjistilo se to v okamžiku, kdy jsme začali lít beton do základových pilotů a mizel kubík betonu za kubíkem. Za pomoci specializované firmy jsme podzemní prostory a štoly prozkoumali a poté jsme je zavezli inertním materiálem. Po akvizici pozemků bývalé ČKD, od roku 2018, se zde likvidují staré ekologické zátěže. Máme téměř dokončenou kompletní sanaci pozemků a stavebních konstrukcí od olejů a ropných látek, nyní zde probíhá dočištění podzemní vody. Sanace by měla být hotová kolem roku 2025. Náklady se pohybují v desítkách milionů korun.
Jen pod vaším vedením se buduje tisícovka nových bytů, ale poptávka meziročně klesla na čtvrtinu loňské úrovně. Budou se byty pořád tak dobře prodávat?
Budou se prodávat, i když v ne tak velkém tempu, jako v dobách, kdy sazby hypoték činily tři procenta a méně. Prodej jednotky potrvá delší dobu, nicméně to neznamená zastavení výstavby. Potřeba hezky bydlet nezmizí.
Developeři tedy budou mít v projektech, obrazně řečeno, „delší peníze“…
Je to tak. Přehodnocujeme toky peněz tak, aby projekty měly výnosnost.
Daří se vám v současnosti s výnosy porážet inflaci? Ta činí oficiálně téměř 20 procent. Mít investiční akci s takovým výnosem přepočteným na rok asi není jen tak.
Obecně se zisky ve stavebnictví dlouhodobě pohybují v řádech jednotek procent a je pravda, že současná míra inflace jde hrubě proti nim. Porážet dnešní inflaci je velmi těžká disciplína.
Nepovede to přece jenom ke snižování cen nových bytů?
Může, ale spíš na trhu starších bytů. U nových bytů by musely zlevňovat i náklady, tedy materiálové a další klíčové vstupy. Vidíme, že už došlo k určité cenové korekci například u oceli, ale je to redukce z velkého růstu a zároveň stále přetrvává narušení dodavatelsko-odběratelských vztahů v důsledku ruské invaze na Ukrajinu. Další vývoj lze jen těžko odhadovat.
Ještě loni se říkalo, že nabídka nových bytů v Praze je malá. To ale prudce slábnoucí poptávka změní, nebo ne?
Záleží, co je naplánováno, co se staví a v jakém okamžiku a kolik se toho dokončí. Ve čtvrti Emila Kolbena sice hovoříme o tisícovce dalších bytů, ale stavební povolení má zatím jen zhruba polovina. Získat územní a stavební povolení je běh na dlouhou trať a není výjimkou, že mnohdy mluvíme o více než pěti letech.
Zvyšuje se s cenou také standard bytů?
Ano, a zároveň jsou stále náročnější normy. Zákazníci se také čím dál tím více zajímají o nové technologie, například o solární systémy na bytových domech. Ideální je kombinace fotovoltaiky a fototermiky. Používají se rekuperace a předehřívání vzduchu, který proudí do bytů, splachování recyklovanou, tzv. šedou vodou (ze sprchy) nebo i podzemní vodou.
Jaké má developer možnosti, když má v bytech investované velké náklady a na koncové kupující čeká příliš dlouho? Nechá si byty a pronajímá je, nebo prodá celé domy realitním společnostem, které je pronajmou?
Budování nájemních domů je trend, na který se i my chystáme navázat. V tuto chvíli zvažujeme některé projekty jako nájemní. Finální rozhodnutí o tom, zda se bude jednat o nájemní bydlení, nebo o byty určené k přímému prodeji, učiníme v závislosti na situaci trhu.