Nebojte se koupit byt s hypotékou. Ušetříte peníze i čas

Navíc převezmete-li po majiteli bytu jeho hypotéku, ušetříte dost času proti tomu, kdybyste si museli brát nový úvěr. Většina bank po vás ani nebude požadovat dokumentaci k nemovitosti, akceptují totiž tu původní, mnohdy i s původním odhadem nemovitosti, případně jeho aktualizací.

Hypotéka je běh na dlouhou trať. Pro člověka, který si ji vezme, je to závazek prakticky na většinu aktivního života. Málokdo už dopředu počítá s tím, že se jednou bude nemovitosti zatížené hypotékou zbavovat.

Někoho k tomuto kroku dožene malý byt, který mu v době, kdy si ho pořizoval, naprosto vyhovoval. Tento případ je obvyklý u mladých lidí, kteří si na hypotéku koupí byt ještě předtím, než se jim narodí děti. Podle informací z bank se to často stává v případě tzv. startovacích bytů.

Pochopitelně důvodem pro prodej bytu s hypotékou může být i nedostatek financí potřebných na pravidelné splátky. Majitel bytu se dostane do tíživé finanční situace a jediným řešením je pak prodej bytu. Dalším z důvodů může být i stěhování do jiného města kvůli zajímavé nabídce zaměstnání.

Ve chvíli, kdy se rozhodnete byt s hypotékou prodat, musíte především informovat banku, u které úvěr čerpáte. Bez jejího souhlasu se totiž neobejdete.

Pokud se rozhodnete koupit byt i s hypotékou, jedná se o tzv. převzetí dluhu. Banka pochopitelně musí nejdříve prověřit vaši finanční situaci, posoudit vaši bonitu, zda budete schopni hypotéku dál splácet. Kupující ji totiž přebírá i s původně nastavenými parametry, na kterých se banka dohodla s majitelem nemovitosti. To znamená, že musíte přistoupit jak na výši úrokové sazby a délku fixace, tak na dobu splácení i na výši měsíční splátky.

„Převzetí hypotéky probíhá na základě platně uzavřené písemné Dohody o převzetí dluhu mezi původním a novým dlužníkem, se kterým musí banka souhlasit. Předtím, než je bankou Dohoda vyhotovena, musí si nový dlužník podat žádost o převzetí dluhu na formuláři banky a prokázat svoji bonitu, zda na tento úvěr se stávajícími parametry dostačuje. Převzetí dluhu proběhne k předem stanovenému datu, s aktuálním vyčíslením dluhu. Tyto informace musí korespondovat i se zněním v kupní smlouvě, tak aby nedošlo k nesrovnalostem,” popsala proces převzetí dluhu ve Wüstenrot Helena Dušková.

Podobný postup používají i ostatní banky, které převzetí dluhu umožňují.

Připravte se však na poplatek, který budete muset bance za převzetí dluhu po prodávajícím zaplatit. Jedná se o standardní poplatek za dodatek k úvěrové smlouvě. Například u České spořitelny, GE Money Bank a UniCredit Bank zaplatíte pět tisíc korun. Komerční banka si účtuje čtyři tisíce korun a Equa bank, Raiffeisenbank či Wüstenrot zpoplatňují převzetí dluhu třemi tisíci korunami.

S převzetím hypotéky ale ve všech bankách neuspějete - například u bank skupiny ČSOB (ČSOB, Era Poštovní spořitelna a Hypoteční banka) si musíte vzít novou hypotéku, převzít tu po prodávajícím vám banka neumožní.

„Kupujícímu v takovém případě poskytneme hypotéku, kterou hradí kupní cenu prodávajícímu. Kupní cena totiž zpravidla neodpovídá aktuálnímu zůstatku na hypotéce prodávajícího – z praxe víme, že kupní cena bývá vyšší, než je zůstatek hypotéky prodávajícího, a je proto zapotřebí hypotéku navýšit,” uvedla pro Právo Marie Mocková z Hypoteční banky.

Novým hypotečním úvěrem, který poskytnou na splacení původního úvěru, řeší koupi bytu s hypotékou také v LBBW Bank, v mBank či ve Fio bance.

„Postup při čerpání nové hypotéky je obdobný jako u refinancování úvěru, prodávající si nechá vyčíslit dlužnou částku k požadovanému datu a v rámci kupní smlouvy je zaplacení kupní ceny upraveno s tím, že část prostředků ve výši dlužné částky jde přímo na splacení úvěru prodávajícího. Kupující musí předložit standardní dokumenty potřebné k posouzení úvěru, individuálně může banka akceptovat původní odhad - záleží na jeho stáří. Kupující také musí prokázat svou schopnost úvěr splácet a doložit kupní smlouvu. Výše úvěru pak záleží na bonitě a hodnotě nemovitosti v zástavě," uvedla pro Právo Vendula Žaloudíková z Fio banky.

V případě, že kupující za byt s hypotékou zaplatí v hotovosti, případně si vezme novou hypotéku, může dojít i k tomu, že původní hypotéka bude předčasně splacena mimo konec fixace, za což si banky účtují vysoké poplatky.

Vyhnout se jim můžete pouze tím, že hypotéku předčasně splatíte v termínu změny fixace úrokové sazby, nebo máte předem sjednanou možnost mimořádných splátek. Pak vám banky buď poplatek zcela odpustí, nebo naúčtují podstatně nižší.