Článek
Pronajímatel si může inflační doložky do nájemní smlouvy zanést, musí v ní však být uvedeno, že se bude zvyšovat podle konkrétní míry inflace, třeba uvedením některého z indexu spotřebitelských cen Českého statistického úřadu. „Doložka je platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí,“ upozornila ředitelka dTestu Eduarda Hekšová.
V nájemní smlouvě musí být podle ní dále i určeno, k jakému datu bude docházet ke zvyšování nájemného. „Zvyšovat nájemné pomocí inflační doložky lze přitom jen jednou ročně, typicky se tak děje k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy,“ dodala.
Ke zvyšování nájemného pak dochází automaticky, tedy pronajímatel nemusí nájemce k placení zvýšeného nájemného vyzývat, ovšem měl by tak učinit v rámci slušnosti, aby předešel budoucím problémům. Nájemce by se tedy neměl spoléhat na to, že když pronajímatel na zvýšení zapomene, stačí, pokud bude platit nájemné v původní výši. Ovšem ostražitý by měl být i pronajímatel, částky odpovídající rozdílu mezi zvýšenou a původní výší nájemného se promlčují v tříleté promlčecí době.
Stavební úpravy do ní zahrnout nelze
To, že jsou inflační doložky v nájemních smlouvách hojně využívané, potvrzují i realitní kanceláře. „Obecně však našim klientům, kteří pronajímají nemovitosti k bydlení, doporučujeme uzavírat smlouvy na dobu určitou. Nájmy totiž většinou rostou výrazně rychleji než inflace. Proti minulému roku vzrostly průměrně o osm procent, v některých regionech, jako je například Rychnovsko, meziročně i o 20 procent,“ sdělil Právu provozní ředitel společnosti Century 21 Tomáš Jelínek.
„Pokud ale chce někdo uzavřít smlouvu na dobu neurčitou, pak ve vzorech smlouvy standardně inflační doložku máme,“ dodal. Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, že se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav, které vedou ke zlepšení podmínek bydlení nebo úspoře energií.
V takovém případě lze nájemné zvýšit podle pravidel občanského zákoníku, přičemž se při určení zvýšení vychází z nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.
Podle občanského zákoníku může být nájemné zvýšeno až poté, co pronajímatel nájemci písemně zvýšení navrhne
„V naší poradně se setkáváme také s dotazy týkajícími se zvyšování plateb za služby spojené s užíváním bytu. Zde platí, že platby za služby by měly odpovídat skutečným nákladům na ně. Lze je tedy zvýšit jen při růstu cen, a inflační doložkou tedy nelze platby za služby zvyšovat,“ upozornila Hekšová.
Obecně platí, že nájemné může být z důvodu inflace zvýšeno buď na základě pravidel obsažených v občanském zákoníku, nebo dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Dohoda má přitom před zákonem přednost. Dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem lze také zvyšování nájemného dopředu úplně zakázat. Jestliže je smluvní ujednání o zvyšování nájemného neplatné nebo chybí, řídí se zvyšování zákonem.
Podle občanského zákoníku může být nájemné zvýšeno až poté, co pronajímatel nájemci písemně zvýšení navrhne. Do jaké míry pak může být nájemné zvýšeno, záleží kromě jiného i na postoji nájemce ke zvýšení.
Souhlasí-li se zvýšením, může nájemné vzrůst jednou ročně a zvýšení nesmí podle dTestu přesáhnout hranici 20 procent včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. To znamená, že pronajímatel například může zvýšit nájemné z původní částky 10 tisíc korun jednorázově na 12 tisíc korun v období tří let, nebo postupně tak, že nájemné zvýší první rok o tisíc korun, druhý rok o 500 korun a třetí rok opět o 500 korun.
Vedle toho nájemné po zvýšení nesmí přesáhnout hranici obvyklého nájemného. Zvýšené nájemné pak nájemce platí od třetího měsíce následujícího po měsíci, kdy mu byl návrh na zvýšení doručen.
