Článek
Jednoznačné plus u nájemních smluv na dobu určitou spočívá v tom, že pronajímatel si jejím sjednáním může nájemce otestovat.
„Smlouva na dobu určitou se většinou uzavírá na rok. Poté pronajímatel s nájemcem podepíše novou smlouvu takzvaně na neurčito, nebo opětovně vždy na další rok. Ovšem přibývá případů, kdy jsou nájmy sjednávány jen na šest měsíců,“ uvedla Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Zároveň upozornila, že šest měsíců je podle rozhodování soudů většinou nejkratší doba, na kterou lze nájem bytu platně sjednat.
Chcete dál bydlet, zaplatíte víc
Nájem sjednaný na dobu určitou má pochopitelně i svá úskalí. V případě, že nájemce bude chtít v bytě zůstat i po uplynutí sjednané doby, pronajímatel mu může nájemné zvýšit. S nájemcem totiž uzavírá novou smlouvu, ve které může dojít ke změně podmínek, včetně vyššího nájemného. Limity pro jednostranné zvýšení nájemného stanovené občanským zákoníkem totiž platí jen pro nájem sjednaný na dobu neurčitou.
Znáte pravidla pro zvyšování nájemného?
„Lidé jsou často zaskočeni, že jim pronajímatel předložil po uplynutí sjednané doby novou smlouvu se zvýšeným nájemným. Nemilé je to zvláště za situace, kdy investovali do rekonstrukce bytu, ale s pronajímatelem se nedohodli na úhradě nákladů. Jestliže pak nepřistoupí na zvýšené nájemné, budou byt muset opustit a náklady na rekonstrukci jim nemusí být vždy proplaceny,“ popsala Hekšová případy ze spotřebitelské poradny dTestu.
Jak na důvody výpovědi
Nevýhoda nájemní smlouvy na dobu určitou ale nemusí být jen ve zvýšeném nájemném. Zatímco smlouvu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv a bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, v případě nájmu na dobu určitou takovou možnost automaticky ze zákona nemá.
Je možné ji ale zahrnout do nájemní smlouvy. Pokud se s pronajímatelem dohodnete, že můžete nájem vypovědět kdykoliv bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, je to v pořádku. Pokud by však smlouva přiznávala toto právo jen pronajímateli, mohl by se nájemce u soudu úspěšně proti takové výpovědi bránit.
Nájem na dobu určitou může být také vypovězen ze stejných zákonných důvodů jako nájem na dobu neurčitou. Mezi typické důvody výpovědi patří porušování či neplnění některých povinností, například neplacení nájemného nebo neodstraňování závad. Podrobněji se jimi zabývá i občanský zákoník.
Proti výpovědi z nájmu bytu se můžete bránit žalobou u soudu
Vedle těchto zákonných důvodů pak existuje u nájmu na dobu určitou ještě jeden další. Jedná se o situaci, kdy se po uzavření smlouvy okolnosti změní do takové míry, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
„V praxi se jedná například o změnu místa zaměstnání nájemce vyžadující delší cestování do práce nebo o změnu jeho sociální situace, a to jak k horšímu, tak k lepšímu,“ doplnila Hekšová a dodala:
„Kvůli podstatné změně okolností může nájem ukončit podle zákona pouze nájemce. Smluvně je však možné takové právo přiznat i pronajímateli v nájemní smlouvě nebo v dodatku k ní. Výpovědní doba je podle zákona tříměsíční, lze ji však dohodou zkrátit či prodloužit. Ve výpovědi musí být popsáno, o jakou konkrétní podstatnou změnu okolností se jedná.“
