Koupil byt a začali po něm vymáhat dluh předchozího vlastníka. Zaplatil, a to byla chyba

„Zakoupil jsem byt v Praze na Bohdalci a po roce a půl mne vyzval správce domu k úhradě dluhu předchozího vlastníka ve výši 25 tisíc Kč,“ popsal Novinkám Carvan.

Nechtěl potíže se sousedy, a tak dluh vzniklý za předchozího vlastníka s trvalým bydlištěm na Slovensku zaplatil. „Následně jsem ale zjistil, že občanský zákoník naopak explicitně stanoví, že na mne dluh nepřešel, a to proto, že SVJ vystavilo v době prodeje bytu potvrzení o bezdlužnosti,“ popisuje Carvan.

Potvrzení o bezdlužnosti by ho skutečně vůči dluhům, které vznikly před tím, než byt koupil, mělo chránit. Požádal proto výbor SVJ o vrácení částky.

Předseda SVJ Jiří Koubek tvrdí, že by rád, ale nemůže. Odkazuje se na právníka domu, který argumentuje, že v tuto chvíli SVJ už neeviduje žádný dluh, protože ho Carvan za předchozího majitele zaplatil, a SVJ tedy nemůže po bývalém majiteli nic vymáhat.

Předseda společenství vlastníků na Bohdalci Novinkám tento postoj SVJ v telefonickém rozhovoru potvrdil s tím, že výbor nabídl panu Carvanovi právní podporu k tomu, aby si on vymáhal oněch 25 tisíc po předchozím majiteli.

„Při koupi bytu převezmete nejen klíče, ale i možné dluhy předchozího vlastníka. To zahrnuje vše od nezaplacených poplatků po dluhy za služby do okamžiku změny vlastníka. Podmínkou je, že jste věděli, nebo jste mohli vědět o těchto dluzích. Při přechodu dluhů na nabyvatele bytu současně vzniká ručení převodce za tyto dluhy, a to přímo ze zákona. V případě, že by přešlé dluhy tedy neuhradil nabyvatel jednotky, může je SVJ vymáhat i na původním majiteli bytu,“ vysvětlila pro Novinky pražská advokátka Alena Malachová.

K zajištění právní jistoty o přecházejících dluzích a jejich výši, nebo naopak o neexistenci těchto dluhů podle ní slouží potvrzení vydané za tím účelem společenstvím vlastníků jednotek v domě převodci jednotky.

Problém může nastat, když obdržené potvrzení není přesné. Je-li v něm uvedena částka vyšší, než kolik činí skutečný dluh, přejde na nabyvatele dluh ve skutečné výši. Je-li naopak uvedena částka nižší než skutečný dluh, přejde na nabyvatele dluh jenom do výše uvedené částky a ve zbytku zůstane dlužníkem původní vlastník jednotky.

Není-li naopak konkrétní dluh v potvrzení uveden vůbec, pak na nabyvatele žádný dluh nepřejde.

„V posuzovaném případě stěžovatel obdržel potvrzení o bezdlužnosti původního vlastníka. Pokud tedy v potvrzení nebyl uveden žádný dluh převodce, nový vlastník není povinen žádný dluh za období před převodem bytu platit. Ze situace popisované stěžovatelem plyne, že zaplatil dluh, který platit nemusel,“ konstatovala Malachová.

Pokud podle ní stěžovatel ustojí v právní argumentaci, že v době převodu bytu o žádném dluhu nevěděl a nemohl jej ani zjistit, byť tento dluh za dobu před převodem bytu v té době existoval, SVJ je povinno vydat mu již zaplacené plnění z titulu bezdůvodného obohacení a domáhat se úhrady dluhu na původním vlastníkovi.

„SVJ by totiž v takovém případě mělo nést tíhu vad nesprávného potvrzení, bylo-li takové ze strany správy bytového domu skutečně vydáno,“ uzavřela Malachová.

Připomíná, že vymáhání dluhů za vlastníky jednotek je problematické i z důvodů nejasností v předchozí právní úpravě.