Článek
Současná situace na trhu s nemovitostmi nahrává neuváženému jednání. Zájemci o koupi nemovitosti totiž často jednají pod tlakem, aby jim ji jiný kupující tzv. nevyfoukl, nemovitost si jen letmo prohlédnou a smlouvu bez konkrétních informací o jejím stavu podepíšou.
Někteří nakupující podle Jana Martiny ze společnosti M Reality, dokonce ve spěchu podepíší, že se seznámili s faktickým stavem nemovitosti, přestože vůbec neobdrželi záznam o technickém stavu budovy.
K prohlídce přizvěte odborníka
Rozhodně se proto, jak upozornil právník společnosti Lukáš Štrajt, vyplatí se před podpisem smlouvy poradit s odborníkem na technický stav budov, který je ještě před transakcí schopen odhalit i tzv. skryté vady.
Laik totiž podle odborníků nemá šanci při běžné prohlídce nemovitosti všechny závady odhalit.
„U této problematiky je stěžejní umožnit kupující straně, aby se seznámila s právním a technickým stavem domu či bytu. Nabídnout zájemci o nemovitost možnost prohlídky s technikem či specializovanou firmou, a tím zásadně eliminovat budoucí potíže spojené s případným odhalením skrytých vad,“ doporučil Martina. Ceny služeb technických inspektorů se pohybují v rozmezí od tří do 15 tisíc korun.
Skrytou vadu lze reklamovat
„Pro obě strany je nejvýhodnější, když jsou všechny nedostatky odhaleny předem. Z povahy věci je po právní stránce komplikované řešit skryté vady při prodeji nemovitosti, poněvadž nejsou v procesu prodeje nemovitosti zjevné, a pokud se vyskytnou, jsou odhaleny až následně,“ doplnil Štrajt.
Podle občanského zákoníku má kupující možnost později objevenou skrytou vadu do pěti let prodávajícímu vytknout. Musí však dokázat, že skrytá vada existovala již při koupi, ale projevila se až s užíváním nemovitosti.
Jakmile takovou vadu objevíte, je nutné ji protistraně oznámit okamžitě. „Pokud se skutečně jedná o skrytou vadu, má kupující právo žádat opravu, slevu z kupní ceny, v opravdu závažných případech odstoupit od smlouvy. Není-li mu vyhověno, může se obrátit na soud, musí pak ale unést důkazní břemeno,“ upozornil Štrajt.
Nejčastější závady
Byty ve starších panelových zástavbách jsou podle odborníků problematické především z hlediska komfortu užívání. „Samotné konstrukční řešení stavby jako celku je koncipováno tak, že v jednotlivých bytech nelze splnit současná kritéria z pohledu požadavků akustických norem. Především jde o přenosy hovorů mezi byty a přenos hluku způsobeného pohybem osob,“ sdělil Právu specialista inspekce nemovitostí Nemopas Radim Mařík.
Dalším akusticky nepříjemným problémem může být podle něj výtahová šachta a strojovna výtahu v blízkosti bytu. „Značným rizikem je možnost přenosu požáru, ale i pouhého zápachu například mezi kuřáckým a nekuřáckým bytem vlivem společných instalačních šachet. Toto riziko lze eliminovat rekonstrukcí bytového jádra a osazením revizních dvířek s potřebnou požární odolností a vzduchotěsností,“ uvedl Mařík.
Častými vadami podle něj bývají i tepelně-vlhkostní poruchy, například plísně či kondenzace vlhkosti, a to především u nezateplených nebo pouze částečně zateplených objektů.
„V tomto případě jsou nejvíce se opakující místa projevů této vady v okolí oken. V bytech pod střechou je to styk obvodové stěny a střechy a například v místě u balkonových či lodžiových konzol,“ doplnil.
U starších rodinných domů jsou podle Maříka nejčastějšími vadami poruchy a následné vlhkostní projevy hydroizolace spodní stavby, nebezpečná likvidace dešťových vod – často jsou svedeny pouze k okolnímu terénu – či nevhodný způsob zateplení domu.
Skryté závady ale bývají i u novostaveb. „Problémem bývá skladba střechy – především nevyhovující stav parotěsnicí vrstvy ve skladbě zatepleného podhledu. Ale setkali jsme se i s novostavbou, u které realizační firma zapomněla realizovat základové konstrukce pod vnitřními nosnými stěnami apod.,“ dodal Mařík.
