Článek
Za jakých podmínek je to možné, radí vedoucí právního oddělení dTestu Lukáš Zelený.
Nájem na dobu určitou často pronajímatel sjednává s nájemcem proto, aby si ho nejprve vyzkoušel. Jestliže se nájemce osvědčí, nabídne mu smlouvu na dobu neurčitou.
Jindy pronajímatel nájem každoročně prodlužuje na určitou dobu, aby nemusel nájemce z bytu vypovídat. „Nájemce je totiž jako slabší strana zákonem chráněn. Vypovědět nájemce z bytu může pronajímatel pouze z důvodů uvedených v zákoně,“ zdůraznil Zelený.
Při sjednání nájmu na dobu určitou se předpokládá, že skončí uplynutím doby uvedené ve smlouvě. Pronajímatel a nájemce se ale mohou kdykoliv dohodnout, že nájem ukončí dříve.
Vypovědět nájemce z bytu může pronajímatel pouze z důvodů uvedených v zákoně
„Jestliže je možnost předčasně ukončit nájem bytu na dobu určitou sjednána přímo v nájemní smlouvě, je třeba si dát pozor, aby nebylo toto ustanovení výhodné jen pro pronajímatele. Například pokud je ve smlouvě uvedeno, že pronajímatel může nájem vypovědět kdykoliv bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, měl by mít stejné právo i nájemce,“ upozornil Zelený.
Pokud smlouva přiznává toto právo jen pronajímateli, mohl by se podle něj nájemce u soudu úspěšně výpovědi bránit.
Nájem na dobu určitou lze vypovědět ze stejných zákonných důvodů, uvedených v novém občanském zákoníku, jako nájem na dobu neurčitou. Typicky se jedná o porušování povinností vyplývajících z nájmu, například při nezaplacení nájemného a nákladů na služby po dobu delší tří měsíců, o zánik bytu nebo o případy, kdy nájemce byt poškozuje.
Výpověď lze dát i z vážných důvodů
Vedle těchto zákonných důvodů pak existuje ještě další, který platí pouze pro výpověď z nájmu bytu na dobu určitou. Jedná se o situaci, kdy se okolnosti změní po uzavření smlouvy do takové míry, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
„V praxi se jedná například o podstatnou změnu místa zaměstnání nebo o změnu sociální situace nájemce, a to jak k horšímu, tak k lepšímu,“ upřesnil Zelený.
Kvůli podstatné změně okolností může nájem ukončit podle zákona pouze nájemce. Smluvně je však možné takové právo přiznat i pronajímateli v nájemní smlouvě nebo v dodatku k ní. Výpovědní doba je podle zákona tříměsíční, lze ji však dohodou zkrátit či prodloužit. Ve výpovědi musí být popsáno, o jakou konkrétní podstatnou změnu okolností se jedná.
