Článek
Jak Právo zjistilo, stále častěji se stává, že se byt nedaří prodat vůbec, nebo jen za polovinu ceny, než činí dlužný zbytek hypotéky. Hodnota zástavy, určená na základě odhadní ceny bytu v době, kdy vám hypotéku dali, vás tedy dnes vůbec nemusí „ochránit“ před tím, že zbývající část hypotéky uhradíte z prodeje daného bytu či domu.
Ve výsledku tak přijdete nejen o již uhrazené splátky, střechu nad hlavou, ale bance stejně ještě dále dlužíte zůstatkovou sumu včetně penále a poplatků vyplývajících z prodlení se splátkami.
Problém je v tom, že lidé, kteří si berou hypotéky, spoléhají na to, že kdyby bylo nejhůře, půjdou bydlet třeba k příbuzným a bance nebudou již nic dlužit, protože zbytek hypotéky by se měl uhradil z prodeje nemovitosti. To se ale dnes nemusí vůbec podařit.
Ceny bytů klesají
Jedním z důvodů, proč tato situace nastává, je značné ochlazení na realitním trhu, pokles poptávky a cen a tisíce volných nových bytů v nabídce. Především větší rodinné domy nebo byty v méně atraktivních lokalitách se prodávají za výrazně nižší cenu a jejich prodej trvá mnohem delší dobu než před čtyřmi lety.
Banky pro Právo připouštějí, že k případům, kdy lidé najednou nemohou splácet a buď svůj byt prodají sami od sebe, nebo s „pomocí“ exekutora a dražby, dochází. Zároveň ale ubezpečují, že v jejich celkovém portfoliu jsou to zanedbatelné počty. Není divu, neboť hypotéky si u nás vzaly statisíce rodin.
Ve skutečnosti tak mají potíže se splácením, nebo už hypotéku nesplácejí vůbec, tisíce lidí, a to především v oblastech, kde se hůře hledá práce. Právě v těchto místech se ale také obtížně prodávají byty zatížené nesplácenou hypotékou.
Banky nespěchají, penále naskakuje
Zbavit se takového obrovského dluhu může trvat i více než rok, protože jak banky říkají, nejsou realitní kanceláře. Jinými slovy samy od sebe nevyvíjejí příliš velkou aktivitu, aby byt neplatiče hypotéky prodaly. Peníze jim totiž nakonec neutečou a navíc každý měsíc z prodlení platby si účtují mastné sankce.
Když už není zbytí, přijde si pro byt exekutor; a jestliže prodej bytu nestačil, může dluh člověk splácet doživotně nebo požádat soud o tzv. osobní bankrot. To znamená žít pět let na životním minimu a odpuštění jen části dluhu.
To se nejspíš po pětileté peripetii stane i Andree D. z České Lípy, která si vzala nejen hypotéku na byt, ale také agresivního partnera.
„V červnu 2007 jsem zjistila, že s ním neplánovaně čekám dítě. Sliboval, že se změní. Dostal nápad, že bychom si vzali hypotéku na byt, ale muselo by to být psáno na mě, protože on dluží na zdravotním a sociálním pojištění. Ještě ten rok jsem získala od České spořitelny hypotéku ve výši 849 tisíc korun na byt v České Lípě,“ vzpomíná paní Andrea. Záhy byt pronajali, protože partner nakonec bydlel u své sestry v Praze kvůli práci.
Skrývá se v azylu, na splátky už nemá
Po narození syna bylo ale vše ještě horší, a tak utekla s dítětem do azylového domu organizace Rosa, která se specializuje na pomoc obětí domácího násilí.
„Nájemníci mi přestali platit nájem, z něhož jsem hradila splátky hypotéky, byt zdevastovali a dodneška mi dluží 70 tisíc korun. Otec dítěte neplatil několik měsíců výživné na syna ani na mě, žila jsem jen z rodičovského příspěvku. Ještě rok a čtvrt jsem přesto hypotéku s vypětím sil splácela,“ konstatuje paní Andrea.
V roce 2009 už byly její finanční možnosti zcela vyčerpány a přestala bance platit. Byt nabídla k prodeji přes pražskou realitku.
„Hledala jsem za sebe nástupce, který by byt převzal a zaplatil, ale marně; byt se nachází v lokalitě, kde je vysoká nezaměstnanost.“ Na obzoru se objevil jeden zájemce až po tři čtvrtě roku, ale ten nakonec pohořel se svojí žádostí o hypotéku.
Navíc pokud by někdo z kupujících chtěl hypotéku, která na bytě visela, spláchnout jednorázově, musel by uhradit 60tisícovou sankci za předčasnou splátku, neboť možnost jednorázového uhrazení je jen krátká, těsně po ukončení fixačního období.
Během loňského roku se žádný kupující nenašel. Poradkyně banky už paní Andree oznámila, že prodávat se bude určitě za méně než polovinu, takže je zjevné, že dlužnou částku za hypotéku neumoří. Navíc měsíc co měsíc paní Andree u banky naskakují značná penále. O byt každopádně přijde, ale dluh ve výši několika set tisíc zůstane. „Je mi jasné, že s tím v bance nepospíchají, protože z toho mají tak jako tak velké peníze, a prodat ten byt je teď evidentně problém,“ uzavřela paní Andrea.
Poslední řešení: exekuce a dražba
„Český právní řád nejenže tzv. propadné zástavy neumožňuje, ale výslovně je i zakazuje a jejich případné sjednání prohlašuje za absolutně neplatné (viz § 169 písm. e) občanského zákoníku). Zástava tedy i přes fakt, že hypotéka není splácena, stále zůstává ve výhradním vlastnictví klienta-dlužníka a my nejsme oprávněni se zástavou nijak nakládat. Můžeme pouze iniciovat kroky vedoucí k nedobrovolnému prodeji zástavy, který sám o sobě může provést pouze koncesovaný subjekt (dražebník) nebo soudní exekutor,“ sdělila Právu Klára Pačesová z České spořitelny.
Klienti mají podle ní možnost uzavřít nový dlouhodobý splátkový kalendář, případně aktivně hledat kupce, který by vlastnické právo k zástavě od klienta nabyl a kupní cenou pokryl celou výši dluhu.
„Jinak musíme dluh uspokojit realizací prodeje zástavy buď přes dražebníka, nebo soudního exekutora. Pro každý z těchto způsobů nedobrovolného prodeje se vždy vyhotovuje nový, aktuální znalecký posudek a od výše ceny v něm uvedené se odvíjí výše vyvolávací ceny na následné dražbě,“ vysvětlila Pačesová.
A aby byla maximalizována pravděpodobnost, že dražba bude úspěšná a že se dostaví značný počet zájemců, musí podle ní být vyvolávací cena dražené zástavy o poznání nižší, než je cena podle aktuálního znaleckého posudku.
„Může se samozřejmě stát, že vyvolávací cena bude zároveň i tím nejvyšším podáním, které budou přítomní ochotni učinit – v takovém případě získává účastník dražby do vlastnictví zástavu za vyvolávací cenu. Takové případy však naštěstí nejsou nijak časté,“ uzavřela Pačesová.