Článek
„Každý člověk má své individuální potřeby, před zvolením správné fixace či variabilní sazby je proto nutné se zamyslet nad tím, co by bylo do budoucna pro něj samotného výhodné,“ říká hypoteční poradce Jiří Houška.
Současné nízké sazby u hypotečních úvěrů svádějí k zafixování úroků na mnoho let dopředu. Vývoj úrokových sazeb v ekonomice však nelze v několikaletém horizontu předvídat a nedá se ani zcela vyloučit, že budou nižší než nyní.
„Nejsilnějším argumentem proti dlouhým fixacím je, že v době fixace nelze hypotéku jednoduše splatit. Od banky se nedá jen tak odejít,“ upozorňuje předseda představenstva společnosti Gepard Finance Jan Kruntorád. Pokud se totiž klient rozhodne v průběhu fixace hypotéku ukončit, bude ho to stát nemalé peníze, může se jednat až o stovky tisíc korun.
„Nejde jen o to, že by klient chtěl úvěr refinancovat, ale může se stát, že se rozhodne přestěhovat a bude chtít nemovitost prodat. Ani v takovém případě by ho sankce za předčasné splacení neminula,“ zdůrazňuje Kruntorád. V případě desetiletých fixací je podle něj nutné si také uvědomit, že sazby jsou v jejich případě o něco vyšší než u fixací kratších. Oproti pětiletým jsou desetileté pevné sazby nyní výš minimálně o 0,8 procentního bodu.
Pokud si teď člověk půjčí jeden milión korun se splatností dvacet let a na prvních deset let si zafixuje sazbu, bude těchto deset let mít sazbu například 3,39 procenta ročně. Pokud si vezme fixaci pouze na pět let, bude mít sazbu lepší, třeba 2,49 procenta ročně. To je úroková sazba o 0,9 procentního bodu nižší.
Dlouhá fixace není pro každého
Celých prvních pět let bude vytvářet úsporu na úrocích ve prospěch varianty s pětiletou fixací. Bude mít o něco menší splátku, zaplatí méně na úrocích, a ještě dokonce umoří o něco větší část dluhu.
„V tomto případě tedy zaplatí ve srovnání s desetiletou fixací za prvních pět let na úrocích asi o 42 000 korun méně a zůstatek úvěru na konci této doby bude asi o 15 000 Kč nižší. V uvedeném příkladu by sazba pro druhou pětiletou fixaci musela být asi 4,53 procenta ročně, aby se náklady na obě dvě varianty po deseti letech srovnaly. To představuje, v porovnání s dneškem, nárůst o více než dva procentní body,“ upozorňuje Kruntorád.
Jak se ale sazby budou vyvíjet, samozřejmě nikdo předpovědět neumí. „Dlouhá fixace opravdu není pro všechny klienty, ale zase záleží, jak u které banky. Pokud například klient předpokládá prodej nemovitosti, pak se určitě vyplatí krátká fixace,“ říká Houška. Stejně tak pokud by člověk očekával jiné příjmy, které by mohly pomoci část úvěru mimořádně splatit.
Jestliže člověk neočekává, že by výrazně navíc hypotéku umořoval, ani nechce nemovitost prodat, nyní se vyplatí delší fixace sazby.
Některé banky, například Komerční banka, podle Houšky umožňují i tříměsíční fixace. Pak lze hypotéku doplatit každé tři měsíce a klient se nemusí strachovat, že bude při prodeji nemovitosti platit velkou sankci za předčasné splacení.
„Kratší fixace jsou vhodné pro klienty, kteří se v daném produktu orientují, jsou ochotni případně hypotéku refinancovat a nevadí jim případná změna výše splátky v budoucnu,“ míní produktový manažer portálu Sfinance.cz Martin Špaček.
„Osobně bych doporučil delší fixaci, avšak s možností několikrát v průběhu trvání úvěru splatit část prostředků. To znamená, že je nutné sledovat a porovnávat akční nabídky,“ dodává.
Pokud člověk nepředpokládá prodej nemovitosti, ale jen chce tu a tam něco vložit bezplatně navíc, aniž by za to zaplatil sankci, pak může využít nabídek například mBank nebo Equa bank, které umožňují každý rok umořit z hypotéky až 20 procent zdarma.
Počkejte si na konec fixace
„Jestliže neočekává, že by výrazně navíc hypotéku umořoval, ani nechce nemovitost prodat, poté se nyní vyplatí delší fixace sazby, od pěti let výš,“ radí Houška. „I když zvolíme variantu dlouhé fixace, měli bychom si pohlídat také sankci za předčasné splacení hypotéky, abychom nemuseli platit vysoké částky, kdybychom například byli z nějakého důvodu nuceni nemovitost v zástavě prodat,“ dodává hypoteční poradce.
Sankcím za předčasné splacení hypotéky se můžete vyhnout, pokud se s bankou rozloučíte při konci fixace úrokové sazby. Bankéři krátké fixace příliš rádi nemají, zejména jednoletou, a to kvůli zvýšenému riziku odchodu klienta ke konkurenci a také kvůli menšímu zisku banky, který nepokryje veškeré náklady banky na provoz, jako jsou provize zprostředkovateli, poplatky ČNB atd. Proto tyto jednoleté fixace jsou úrokově vyšší než dvouleté a víceleté.
Sankce mají skončit
Předčasné splacení hypotéky, které nyní banky v Česku tvrdě trestají až desetitisícovými sankcemi, by mělo do dvou let výrazně zlevnit.
V EU totiž od letošního února platí směrnice, která od března 2016 zakazuje sankce za předčasné splacení hypotéky a říká, že případné odškodnění (poplatek) poskytovatele úvěru nesmí převýšit náklady, které s předčasným splacením úvěru klientem má. Nyní se čeká na to, kdy a jak se směrnice promítne do českých zákonů. „Tato úprava může narušit funkci fixací a celý trh se může od základu změnit,“ dodal Špaček.
