Článek
Pronajímatel s nájemcem uzavírá o pronájmu nemovitosti nájemní smlouvu, v níž by krom dalších náležitostí měla být zahrnuta i doba trvání nájmu.
Skončení nájmu
Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem pak zpravidla končí účinností výpovědi, nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Ovšem bez ohledu na uzavřenou nájemní smlouvu mohou obě strany také uzavřít dohodu, v níž se mohou na ukončení nájmu dohodnout prakticky libovolně.
V případě, že dohoda není možná, lze předčasně ukončit nájemní smlouvu výpovědí. Pronajímatel tak smí učinit pouze v zákonem stanovených případech, například v situaci, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti z nájemní smlouvy.
„K hrubému porušení povinností může dojít, pokud nájemce neplatí nájemné, obtěžuje ostatní nájemce v domě nadměrným hlukem apod.,“ doplnila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Trvalý pobyt v pronájmu: Pronajímatelům nevoní, zakázat ho ale nemohou
Výpověď musí být písemná a pronajímatel je zároveň povinen v ní uvést důvody pro vypovězení nájmu, resp. popsat, jak došlo k naplnění některého z výpovědních důvodů stanovených zákonem. Dále pak musí výpověď obsahovat poučení o právu podat proti výpovědi námitky a o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. „Pokud výpověď poučení neobsahuje, je neplatná,“ upozornila Hekšová.
Nájemci pak ode dne, kdy mu výpověď přišla, běží dvouměsíční lhůta, během níž má možnost podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
Nájemce se z bytu nechce hnout
Pokud došlo k platnému ukončení nájemního vztahu některým ze zákonem předvídaných způsobů, je povinností nájemce odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem skončí. Pokud ale pronajímateli brání jakákoliv překážka v tom, aby mohl byt užívat - např. mu nájemce nevrátí klíče -, nemůže být byt považován za odevzdaný.
„Pokud se nájemce odmítá vystěhovat, nabízí se z pohledu právního řádu pronajímateli pouze jediné praktické řešení. Tím je žaloba na vyklizení,“ doplnila ředitelka dTestu.
| Jak postupovat v případě žaloby na vyklizení |
|---|
| Nejprve je nutné písemně vyzvat nájemce k vyklizení bytu a určit mu k tomu náhradní lhůtu. S výzvou po skončení nájmu by pronajímatel neměl otálet. Pokud by nájemce byt užíval po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho nevyzval k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán původně, nejvýše ale na dobu dvou let. |
| Podat žalobu na vyklizení bytu. |
| Na jejím základě soud potvrdí, zda existují důvody pro vyklizení. |
| Pokud rozsudek nabyde právní moci (nájemce se neodvolá, popř. neuspěje ani s odvoláním), je možné podat návrh na výkon rozhodnutí, kdy soud vyklizením pověří exekutora. |
| Exekutor vyzve nájemce, aby byt vyklidil a stanoví mu k tomu lhůtu. Pokud ani v této lhůtě nájemce byt řádně nepředá, přistoupí se k vyklizení bytu za přítomnosti exekutora. Vyklizení samotné ovšem provádí pronajímatel, resp. jím najatá osoba. Vyklizené věci je rovněž pronajímatel povinen uskladnit a umožnit bývalému nájemci si je vyzvednout. |
| Zdroj: dTest |
Náklady na vyklizení bytu i uskladnění věcí nájemce jdou pak za pronajímatelem, který má však právo požadovat jejich náhradu, ovšem může to znamenat další soudní řízení.
Odborníci dTestu také upozorňují, že za dobu od skončení nájmu do skutečného vyklizení bytu nájemcem má pronajímatel právo od nájemce požadovat náhradu ve výši ujednaného nájemného. V případě, že nájemce odmítne nájemné uhradit, musí se pronajímatel obrátit na soud, přičemž může zároveň požadovat úhradu zaplacených nákladů na vyklizení a uskladnění nájemcových věcí.
I pronajímatel se musí držet zákona
Popsaný způsob zůstává jedinou možností, jak se v souladu se zákonem zbavit nájemce, který i po skončení nájmu odmítá byt opustit.
V případě, že by se pronajímatel snažil nájemce zbavit například tím, že by vyměnil zámky u dveří či by v případě nájemcovy nepřítomnosti byt vyklidil apod., mohl by se vystavit postihu. „Takové jednání by totiž mohlo naplnit skutkovou podstatu trestného činu porušení domovní svobody. Od takového jednání proto pronajímatele důrazně odrazujeme,“ upozornila Hekšová.
Bydlet v nájmu a zároveň ve vlastním? Jde to
Zdlouhavému procesu se lze vyhnout
Jak je vidno, zbavit se problematického nájemce není nic jednoduchého, jedná se mnohdy o dost zdlouhavý i finančně náročný proces. Rozhodně se proto vyplatí věnovat důkladnou pozornost a péči i samotnému výběru budoucího nájemce.
Jak dTest upozorňuje, ještě před uzavřením smlouvy se nabízí i opatření, které může uvedený proces vyklizení výrazně urychlit. Nájemce s pronajímatelem spolu s podpisem nájemní smlouvy totiž teoreticky mohou sjednat povinnost vyklidit nemovitost, a to ve formě notářského zápisu se svolením vykonatelnosti, což znamená, že vedle povinnosti vyklidit byt, například k určitému datu, nájemce zároveň svolí, aby byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (exekuce), jestliže do dohodnuté doby nemovitost nevyklidí.
V případě, že je uvedené sjednáno ve formě notářského zápisu, lze se po skončení nájmu teoreticky vyhnout nutnosti podat žalobu na vyklizení a rovnou přikročit k exekuci. Soudy a odborná veřejnost se však k tomuto opatření nestaví jednotně.
Život v nájmu přestává být strašákem
