Jaká jsou pravidla pro zvyšování nájemného

Mnozí pronajímatelé do nájemních smluv zahrnují tzv. inflační doložku, jíž se pak zvyšování nájemného řídí. V praxi to znamená, že se nájemné zvyšuje podle míry inflace. Jak upozorňují odborníci ze spotřebitelské organizace dTest, je doložka platná pouze tehdy, pokud je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem.

Další podmínkou je, aby bylo ve smlouvě přesně určeno datum, k němuž bude ke zvyšování nájemného docházet. Pomocí inflační doložky je možné nájemné zvyšovat pouze jednou ročně, zpravidla k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy.

Nájemné se poté bude zvyšovat automaticky, pronajímatel nemusí nájemce na vyšší nájemné upozorňovat, i když v rámci slušnosti by tak učinit měl.

„Neplatí tedy, že pokud se pronajímatel nepřipomene, hradí nájemce nájemné v původní výši. Ovšem obezřetný by měl být i pronajímatel, jelikož rozdíl mezi původním a zvýšeným nájemným se promlčuje v tříleté promlčecí době,“ upozornila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Další možností je i to, že nájemní smlouva zcela vyloučí zvyšování nájemného. V takovém případě má dohoda o zvýšení či nezvýšení nájemného přednost před zákonem.

Pokud se ale obě strany nedohodly, může pronajímatel zvýšit nájemné jednostranně podle pravidel občanského zákoníku. Ovšem oznámit to písemně nájemci může nejdříve po jednom roce od posledního zvýšení nájemného.

Zákon také určuje maximální navýšení nájemného, nesmí přesáhnout 20 procent, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Dále je třeba dodržet i podmínku, že výsledná výše nájemného nesmí překročit takzvané obvyklé nájemné, které se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.

Nájemce má na odsouhlasení návrhu na zvýšení nájemného dva měsíce. Pokud tak do té doby neučiní, může se pronajímatel s návrhem na zvýšení obrátit na soud.

Žalobu pak musí podat do tří měsíců a zároveň doložit, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného a dodržel 20procentní hranici a limit obvyklého nájemného.

„V soudním řízení může být na návrh pronajímatele překročen 20procentní limit pro zvýšení nájemného, a to až do výše obvyklého nájemného. Možnost zvýšit soudní cestou nájemné nad 20procentní limit má zřejmě motivovat nájemce, aby přijal návrh pronajímatele a zvýšení nemusel řešit soud,“ doplnila Hekšová.

Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, kdy se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav, jež vedou ke zlepšení podmínek bydlení nebo úspoře energií. Tehdy lze nájemné zvýšit podle pravidel občanského zákoníku, přičemž se při určení zvýšení vychází z nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.

Pokud máte s pronajímatelem uzavřenu nájemní smlouvu na dobu určitou, může se vám stát, že po jejím uplynutí vám pronajímatel předloží novou smlouvu se zvýšeným nájemným.

„Pokud nájemce bude chtít v bytě zůstat i po uplynutí sjednané doby, pronajímatel mu může zvýšit nájemné. Uzavírá totiž s nájemcem novou smlouvu a ta může mít změněné podmínky, včetně vyššího nájemného. Navíc limity pro jednostranné zvýšení nájemného stanovené občanským zákoníkem platí jen pro nájem uzavřený na dobu neurčitou,“ upozornila Hekšová.

Tato situace bude zvlášť nepříjemná pro ty nájemce, kteří investovali do rekonstrukce bytu, ovšem s pronajímatelem se na úhradě vynaložených nákladů nedohodli. Pokud pak zvýšení nájemného bude již nad jejich možnosti a nepřistoupí na něj, budou muset byt opustit a počítat i s tím, že jim náklady na rekonstrukci nemusí být proplaceny.