Článek
Například pan Petr bydlí v pronajatém dvoupokojovém bytě starého domu v centru Prahy, za rohem od Národního divadla. Majitelem domu je firma, jíž se o nemovitost stará správkyně. Petr má smlouvu na dobu určitou, s majitelem ji obnovuje každoročně. Od ledna mu navýšili nájemné zhruba o 30 procent, takže rázem musí platit přes 20 tisíc korun měsíčně.
Už loni v březnu mu přitom správkyně zvedla nájemné o 2,5 procenta, tedy průměrnou míru inflace v roce 2017, konkrétně o 290 korun.
„Jelikož má pan Petr sjednánu smlouvu na dobu určitou a každý rok ji takzvaně s pronajímatelem obnovuje, tedy uzavírá novou smlouvu, je na pronajímateli, jakou výši nájemného požaduje, a na panu Petrovi, zda smlouvu s vyšším nájemným uzavře,“ říká vedoucí právního oddělení dTestu Lukáš Zelený.
Smluvní ujednání o zvyšování nájemného platí jen v případě, že je dostatečně přesné
Také v případě nájmu bytu sjednaného na dobu neurčitou lze zvyšování nájemného domluvit dopředu v nájemní smlouvě či později dodatkem k nájemní smlouvě. Smluvní ujednání o zvyšování nájemného však platí jen v případě, že je dostatečně přesné.
„Nestačí tak pouze uvést, že nájemné bude zvyšováno ročně například podle míry inflace, ale musí být uvedeno, že se bude zvyšovat podle konkrétní míry inflace, třeba uvedením některého z indexu spotřebitelských cen Českého statistického úřadu,“ konstatuje Zelený.
Zvyšování má strop
Dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem lze také zvyšování nájemného dopředu úplně zakázat. „Jestliže je smluvní ujednání o zvyšování nájemného neplatné nebo chybí, řídí se zvyšování nájemného zákonem,“ dodává právník.
Podle občanského zákoníku může být nájemné zvýšeno až poté, co pronajímatel nájemci písemně zvýšení navrhne. Do jaké míry pak může být nájemné zvýšeno, záleží kromě jiného i na postoji nájemce ke zvýšení.
Souhlasí-li se zvýšením, může být nájemné zvýšeno jednou ročně a zvýšení nesmí přesáhnout hranici 20 procent včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech.
„Což znamená, že pronajímatel například může zvýšit nájemné z původní částky 10 tisíc korun jednorázově na 12 tisíc korun v období tří let, nebo postupně tak, že bude nájemné zvýšeno první rok o tisíc korun, druhý rok o 500 korun a třetí rok opět o 500 korun,“ vysvětluje Zelený.
Vedle toho nájemné po zvýšení nesmí přesáhnout hranici obvyklého nájemného. Nájemné ve zvýšené výši pak nájemce platí od třetího měsíce následujícího po měsíci, kdy mu byl návrh na zvýšení doručen.
Zohlednit se mohou i stavební úpravy
Jestliže nájemce nebude se zvýšením souhlasit, může se pronajímatel zvýšení nájemného domáhat prostřednictvím soudní žaloby. Musí ale soudu doložit, že zaslal nájemci před podáním žaloby návrh na zvýšení nájemného s dodržením výše zmíněných hranic 20 procent a obvyklého nájemného. Na rozdíl od situace, kdy je nájemné zvýšeno na základě souhlasu nájemce, soud může k návrhu pronajímatele zvýšit nájemné i o více než 20 procent, ovšem nesmí být překročena hranice obvyklého nájemného.
„Tím se myslí výše nájemného za obdobný byt v místě nájmu sjednaný za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem. Soudně zvýšené nájemné se platí od podání návrhu,“ upřesňuje Zelený.
Důvodem pro zvýšení nájemného je i provedení stavebních úprav, jestliže vedou k nárůstu hodnoty bytu, k úspoře energií nebo vody.
„Nájemné může být v tomto případě zvýšeno o 10 procent z účelně vynaložených nákladů ročně, jestliže budou se zvýšením nájemného souhlasit alespoň dvě třetiny nájemců v domě. Jestliže pronajímatel neobdrží takový souhlas, má ještě možnost domáhat se zvýšení nájemného soudně, nájemné pak může být zvýšeno o 3,5 procenta z vynaložených nákladů,“ dodává Zelený.
