Jak správně nastavit hypotéku

Za prvé jsou vysoké úrokové sazby a vedle toho už přes rok platí přísnější podmínky pro získání hypotéky.

Sazby se teď nejčastěji pohybují okolo 5,5 procenta až šesti procent, záleží na délce fixace. „Kromě toho, že hypotéky prodražují, šponují měsíční splátky směrem nahoru. A čím vyšší splátka, tím jsou vyšší požadavky na bonitu klienta, tedy na jeho prokazatelnou schopnost splácet. Respektive při stejné bonitě kvůli vyšším sazbám klient dosáhne na nižší objem úvěru,“ řekl finanční poradce společnosti Partners Vladimír Weiss.

Část lidí teď na hypotéku nedosáhne kvůli příjmovým limitům pro její získání, které od loňského dubna zpřísnila Česká národní banka. Teď uvažuje o tom, že by tyto limity změkčila. Vidět by se mohlo příští měsíc.

Podle Weisse klienty nejvíce omezuje pravidlo DSTI, tedy poměr měsíčních splátek vůči prokazatelnému čistému měsíčnímu příjmu klienta. Limit ukazatele DSTI je 45 procent, u mladých do 36 let to aktuálně činí 50 procent.

Další limit ukazatele DTI, tedy celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu, nastavila centrální banka na 8,5. Pro mladé do 36 let je 9,5.

Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) pak banka snížila na 80 procent z předchozích 90 procent. Limit 90 procent mohou banky uplatnit jen pro žadatele mladší 36 let.

„Vyšší sazby a pravidla ČNB tvoří koktejl, kvůli kterému jsou hypotéky méně dostupné. Na druhou stranu je z dlouhodobého pohledu mnohem důležitější, za jakou cenu nemovitost člověk kupuje, než jaká je aktuální sazba – je zde předpoklad, že hypoteční sazby do zhruba dvou až tří let poklesnou zpět k průměru okolo tří až čtyř procent. S nákupní cenou nemovitosti ale nic nesvedeme,“ podotkl Weiss.

Z pohledu klienta, který má zájem o koupi nemovitosti na bydlení nebo pro investiční účely, je vhodné, aby znal své možnosti – věděl, na jakou výši úvěru dosáhne.

Častou komplikací je rozdíl mezi kupní a odhadní cenou. „Zde je zvýšené riziko pro ty kupující, kteří mají relativně málo vlastních zdrojů. Pokud odhadní cena nepotvrdí kupní, banka poskytne nižší objem peněz a klient musí o to více použít z vlastních zdrojů, poskytnout jinou nemovitost k dozajištění nebo si pomoci úvěrem od stavební spořitelny,“ shrnul Weiss.

Na otázku, jak dlouho nyní fixovat, nejde podle něj jednoznačně odpovědět. „Nelze říct, že například tříletá fixace je jasně lepší než pětiletá. A naopak. Aktuálně stále dominují pětileté fixace. Osobně se k nim přikláním, je ale důležité, aby klienti, co mají sazby kolem pěti procent a vyšší, byli na pozoru a při budoucích poklesech hypotečních sazeb byli připraveni na jednání se stávající bankou,“ zdůraznil Weiss.

„Převažuje názor, že doba extrémně nízkých úroků se jen tak nevrátí, nicméně v dalších letech by se hypotéky měly částečně vrátit do normálu, tedy alespoň k o něco nižším sazbám. Proto se aktuálně doporučuje fixovat hypotéky na kratší dobu, aby mohli plátci dříve přejít na nižší sazby. Čas na výhodné delší fixace pak opět přijde,“ míní finanční manažerka Ekonomických staveb Vlasta Pěchoučková.

Při sjednávání hypotéky v době vysokých sazeb ale také radí, aby se klienti v bance vždy zeptali na své možnosti pro případ, že sazby v době fixace klesnou pod jimi smluvenou sazbu. „Hypotéku je totiž – většinou za poplatek – možné měnit či refinancovat i po jejím ujednání,“ doplnila.

Jak experti upozorňují, vzhledem k rychle rostoucím rodinným nákladům už dávno nestačí zohledňovat jen samotnou výši hypotečních splátek. Stále zásadnějším aspektem se při rozhodování stávají výdaje, které rodinám do rozpočtu při splácení hypotéky teprve přibudou.

„Je nutné myslet i na budoucí provozní náklady k vašemu bydlení, které přes hypotéku pořizujete,“ podotkla Pěchoučková. „Jednoduše řečeno, když si žadatelé o hypotéku půjčují na energeticky úspornou novostavbu, tak je jisté, že budou mít v porovnání s majiteli domu s energetickým štítkem G zásadně nižší výdaje na energiích a ročně ušetří desítky tisíc. Budou tak v budoucnu schopni pohodlněji splácet hypotéku i platit průběžné náklady na provoz šetrnějšího domu,“ vysvětlila.

Ušetřit v rámci splátek lze i správným výběrem životního úvěrového pojištění. Banky často nabízejí snížení úrokové sazby až o 0,2 procenta, pokud bude ono pojištění zřízeno skrze ně.

„V takovém případě se však banka obrací na nějakou ze svých partnerských pojišťoven a výhodnost se tím značně omezuje, neboť samotná nabídka pojištění zpravidla příliš výhodná není. Výše pojistného se mnohdy pohybuje i v řádech několika tisíc, což už může pro některé klienty představovat značný obnos peněz,“ upozornila Pěchoučková.