Článek
Občanský zákoník, který se oblastí nájemních vztahů zabývá, řeší i problematiku výpovědi z nájmu danou pronajímatelem. Podle zákona musí být její součástí i poučení o právu nájemce podat proti ní námitky. Zákon však o tom neuvádí nic bližšího.
„Není v něm upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ doplnila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Soud rozhodl ve prospěch pronajímatele
Nejvyšší soud však nedávno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Odůvodnil to tím, že námitky včetně jejich dopadu nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny, a že jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky.
Ve svém rozhodnutí soud dále uvedl, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil. Podle jeho vyjádření totiž ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi.
Povinností pronajímatele je nájemce ve výpovědi o tomto právu poučit a zároveň uvést lhůtu, ve které musí žalobu podat. Trvá dva měsíce ode dne doručení výpovědi nájemci.
Důvod výpovědi nesmí chybět
Další povinností pronajímatele je popis zákonného důvodu, kvůli němuž dává nájemci výpověď.
„Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ upozornila Hekšová.
Žalobu řeší okresní soud
Pokud se rozhodnete řešit výpověď z nájmu soudně, obraťte se na okresní soud v místě, kde se nachází byt. Do žaloby uveďte jméno pronajímatele i nájemce, popsat důvod výpovědi, i proč ji považujete za neoprávněnou. Měli byste předložit alespoň v kopii i nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele.
Soud poté rozhodne buď ve prospěch váš, tedy že je výpověď z nájmu neoprávněná, nebo naopak vaši žalobu zamítne. Zkoumá totiž, zda důvod výpovědi uváděný pronajímatelem je pravdivý a zda se drží zákona.
Například pokud nájemce dostal výpověď, protože neplatil nájemné, je obvykle možné snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Pokud ale je jako důvod výpovědi uvedeno tzv. hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se pak musí posoudit případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností.
O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. „Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Jestliže soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne pronajímatel,“ dodala Hekšová.
