Jak nenaletět při koupi bytu v novostavbě

Někteří menší developeři přenechávají kontakty s kupujícími realitním kancelářím. Lepší servis ale dostanete, pokud má developer vlastní prodejní oddělení.

„Realitní kancelář má na starost mnoho klientů a různých projektů, které má za úkol prodat. Makléři je tedy nemohou tak dobře a do hloubky poznat. Pokud byty prodává přímo stavitel, je se stavbou daleko lépe obeznámen, protože ji řeší od začátku, tedy od prvních návrhů, až do konce. Pokud má zákazník nějaké technické dotazy, může developer kontaktovat přímo projektového manažera stavby. Takové míry detailů se u realitního makléře klient nedočká,“ vysvětlil František Šudřich ze společnosti Trikaya.

O seriózním developerovi hodně vypovídá i to, zda je členem některé z  oborových organizacích (v Praze je to Asociace developerů, v Brně Asociace brněnských architektů a stavitelů).

Zajímejte se i o stáří firmy i o projekty, které má za sebou. Na webových stránkách byste se měli dopátrat projektů, které už developer dokončil, takže můžete zjistit, jak moc se výsledné dílo liší od prvních vizualizací a zda se vám styl realizovaných bytů vůbec líbí.

Pomoci vám mohou i různá internetová fóra, kde si lidé vyměňují své zkušenosti. Pokud si u jednoho stavitele klienti stěžují na průtahy, nevstřícné jednání, pomalou komunikaci a nedodržení dohod, určitě zpozorněte.

Mnozí lidé pořízení nemovitosti financují prostřednictvím hypotéky. V současné době je třeba mít obvykle naspořeno 20 procent z ceny nemovitosti, zbylých 80 procent pak půjčí banka.

Pokud systém splátek developerovi odpovídá i systému půjčky, tedy na začátku uhradíte 20 procent ze svého a zbytek až při převzetí stavby, je to v pořádku. Jak odborníci upozorňují, někteří developeři požadují splátky i během stavby. Musíte si tedy z hypotéky jednotlivé splátky předčerpávat a platit za tyto položky úroky ještě předtím, než začnete splácet samotnou hypotéku. Ve výsledku zaplatíte o desítky tisíc navíc.

Obvykle máte možnost jako klient požadovat určité úpravy nad standard, který developer nabízí. Jedná se třeba o změnu elektrorozvodů nebo i celé dispozice bytu. Ovšem i to něco stojí.

Počítejte také s tím, že pokud byste z nějakého důvodu nakonec nemovitost nekoupili, peníze za požadované změny se vám nevrátí. Jsou to náklady navíc, někdy je kvůli nim třeba sahat i do projektové dokumentace. Každý klient má jiné představy o tom, jak má jeho nový byt vypadat. Pokud si nadefinujete své vlastní a z koupě sejde, bude možná potřeba provedené úpravy zase vrátit do původního stavu, aby měl další zájemce stejnou výchozí pozici.

Není vůbec na škodu, když stavbu financuje banka, která developerovi takto půjčuje prostředky. Projekt je tak podepřen třemi pilíři: banka, developer, stavební firma. I kdyby jeden z nich z nějakého důvodu vypadl, je v zájmu zbývajících dvou stavbu a její prodej dokončit.

Banka podléhá bankovnímu dozoru a obvykle jde o podstatně stabilnější a robustnější instituci, než je stavební firma. Není třeba se tedy příliš obávat, že právě odtud vzejdou potíže. Banky samy jsou navíc pojištěné u jiných bank.

Je ze smlouvy zcela jasné, na koho je psáno vlastnictví pozemku a stavby? Je majetková struktura společnosti přehledná?

„Někoho může znejistit, když developer pro každý z projektů založí vlastní firmu. Nejde ale o žádné podvodné jednání. Naopak, cílem je rozložit rizika. Díky tomu, že má každá stavba svou vlastní firmu, její případné potíže neohrozí ani developera, ani jeho další projekty. Klienti tak mohou být v klidu a beze strachu, že by jejich vlastní byty ohrožovaly případné problémy u jiné stavby,“ vysvětlil Šudřich.

Vaše splátky by neměly končit na nějakém libovolném účtu developera, ale na účtu vázaném přímo k tomuto projektu. Existenci tohoto účtu si můžete ověřit u banky.

Do určité míry to nahradí notářskou úschovu. Pokud chcete mít větší jistotu, můžete požádat o vytvoření vázaného účtu přímo na své jméno.

Správná smlouva musí počítat i s problémy na straně developera. Dbejte především na to, zda jsou všude uvedeny závazné termíny a jak je sankcionováno, když nebudou dodrženy. Smlouva musí mít ošetřeno, co se stane, když stavitel dokončí stavbu později nebo když ji nedokončí vůbec.

Zároveň se neznepokojujte tím, že sankce a povinnosti jsou na straně klienta přísnější. Developer totiž nese mnohem větší riziko, proto se i důkladněji jistí.

Pozor si dejte i na podmínky rezervační smlouvy, která může vypršet dřív, než je stavba dokončena a byt předán. Protože ceny bytů strmě stoupají, nesolidní developer může po vypršení rezervační smlouvy požadovat úplně jiné finanční podmínky. Původně levné byty se tak mohou prodražit, zákazník čelí buď ztrátě vysněného bytu, nebo si musí oproti původně ujednané ceně připlatit.