Článek
Naprostá většina lidí v Česku žije ve vlastním, i tak ale zhruba 1,4 milionu domácností využívá nájemní bydlení. Někteří se ale v poslední době musí vypořádat s jeho zvýšením, k němuž, jak upozorňují odborníci ze spotřebitelské organizace dTest, může dojít na základě nájemní smlouvy nebo písemného návrhu pronajímatele.
Průměrné ceny bytů klesají, nájmy ale rostou
Úpravy v nájemní smlouvě
Občanský zákoník v § 2248 dává oběma stranám, pronajímateli i nájemci, možnost „ujednat si každoroční zvyšování nájemného“. Může se jednat například i o tzv. inflační doložku, což je dohoda, podle níž je pronajímatel každoročně oprávněn zvýšit nájemné podle vývoje inflace.
Obě strany se pochopitelně mohou dohodnout i na delším časovém úseku než jednou ročně.
„Zkrácení ročního intervalu v neprospěch nájemce by však bylo patrným zásahem do práv nájemce a k takovému ujednání by se nepřihlíželo,“ upozornila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Jaká jsou pravidla pro zvyšování nájemného
Písemný návrh pronajímatele
Pokud není zvýšení nájemného zohledněno v nájemní smlouvě, může pronajímatel zaslat nájemci písemný návrh na vyšší nájemné, a to „až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent,“ uvádí v § 2249 občanský zákoník.
„Zákonem stanovený limit pro zvyšování nájemného se ovšem snaží pronajímatelé různými způsoby obcházet,“ upozornila Hekšová. A to například tím, že razantně, avšak bezdůvodně zvýší zálohy za služby.
Jak dTest upozorňuje, pronajímatel sice může v průběhu roku změnit měsíční zálohu, ale takové zvýšení musí být v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů. Proto je pronajímatel povinen zvýšení záloh v oznámení řádně odůvodnit. V případě, že tak neučiní, k platnému zvýšení zálohy nedojde.
Bydlení v nájmu mohou prodražit i opravy. Kdy je hradí nájemce a kdy pronajímatel
Může zasáhnout i soud
V souvislosti se zvýšením nájemného se obě strany – pronajímatel a nájemce – mohou dostat do jedné ze tří situací.
V té první dojde ke vzájemné shodě, resp. nájemce bude se zvýšeným nájemným souhlasit. Novou částku tak bude platit od třetího kalendářního měsíce po obdržení písemného návrhu.
Druhá situace nastane, pokud nájemce k písemnému návrhu od zvýšení nájemného do dvou měsíců od jeho doručení neprojeví souhlas. Pronajímatel se poté může se svým návrhem obrátit na soud, který rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá.
Třetí situace je pak ta, kdy nájemce návrh na zvýšení odmítne. Pronajímatelova nabídka tím zanikne, nicméně má opět právo obrátit se na soud.
Zákonný limit a inflační doložka
Jak odborníci dTestu upozorňují, spornou je otázka, zdali se zákonný limit zvýšení nájemného za poslední tři roky o dvacet procent uplatní i na inflační doložku, či nikoliv. Díváme-li se ne celou problematiku očima nájemce, je celkem jedno, zda ke zvýšení nájemného došlo kvůli vývoji inflace, či pouze v důsledku změny obvyklé výše nájemného.
Limit pro zvýšení má nájemce chránit nepřiměřeným zvyšováním nájemného v krátkém časovém úseku. Za běžné inflace, která zde panovala v posledních letech, k překročení limitu ve většině situací nedošlo, avšak v důsledku enormního nárůstu v posledních měsících se tak stát může.
„Každá inflační doložka musí být přiměřeně vysoká. Podle nás je nepřiměřená doložka zdražující nájemné o 7 a více procent za každý rok, byť se názory na tuto problematiku s ohledem na rostoucí inflaci mohou různit,“ doplnila Hekšová.