Hypotéky zamrzly, zlevnění se nekoná

Banky zdůrazňují, že pokles sazeb jim neumožňuje cena peněz na mezibankovním trhu, nicméně experti spekulují i o vlivu zářijové změny zákonných podmínek pro předčasné splacení hypotéky v době fixace. Ty jsou pro klienty zatím příznivé, ale už brzy nebudou. Od září si banky budou moci u nových smluv účtovat poplatek 0,25 procenta z předčasně splacené části úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace úroku až do výše jednoho procenta.

Banky tak podle výše předčasné splátky budou inkasovat i desítky tisíc korun, zatímco dosud mohou chtít jen úhradu odůvodněných administrativních nákladů v řádu stokorun.

„Banky s hodně velkou pravděpodobností vyčkávají na platnost novely zákona k 1. září. Dá se očekávat, že od září budou sazby opět snižovat – v tu chvíli už budou mít jistotu, že daná hypotéka bude podepsaná podle pravidel novely,“ uvedla Lucie Drásalová ze Sirius Finance.

„V tento moment ale nejspíš začnou také narůstat ceny nemovitostí, protože se snížením sazeb se navýší poptávka po bydlení,“ dodala s tím, že už teď je v některých regionech patrné zdražování nemovitostí a velmi silná poptávka.

„Je možné, že dojde k jistému zlevnění od září, kdy bankám vznikne nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů v případě, že klient úvěr splatí v průběhu fixace. Riziko ztráty banky se v tomto případě sníží, takže určitý vliv na úrokovou sazbu to mít bude,“ připustil i expert Broker Trust Libor Vojta Ostatek. „Ovšem největší vliv na cenu hypoték má cena zdrojů, proto s nabytím účinnosti nové legislativy žádné zásadní výkyvy nečekám,“ doplnil.

Vývoj úrokových sazeb v ekonomice ovlivňují hlavně úrokové sazby ČNB. Kromě nich cenu peněz určuje takzvaný PRIBOR (z anglického Prague Inter Bank Offered Rate). Je to průměrná úroková sazba, za kterou by byly takzvané panelové banky ochotny půjčit nezajištěnou likviditu na českém mezibankovním trhu. Často se používá jako referenční sazba, od které se odvíjí výše úroků právě u hypoték a dalších úvěrů. Členy panelu jsou Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank a Banka Creditas.

Výše sazby PRIBOR se liší podle toho, na jak dlouho se peníze půjčují. Zpravidla reaguje na sazby centrální banky. „Velký vliv na PRIBOR i vyhlašované sazby má repo sazba ČNB a dále tržní situace a potřeby jednotlivých bank. Ty mají možnost za repo sazbu ukládat volné peníze bezrizikově do ČNB vždy na čtrnáct dní. PRIBOR je k dispozici pro úložky od jednoho dne do jednoho roku,“ shrnul generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.

Výše čtrnáctidenní sazby PRIBOR klesla z průměrných 6,43 procenta v únoru na 5,29 procenta na začátku května, třeba tříměsíční pak z 6,20 na 5,17 procenta.

„PRIBOR využíváme pouze jako jeden z mnoha různých nástrojů pro stanovení úrokových sazeb u finančních produktů, nicméně cenu hypoték neovlivňuje sazba PRIBOR ani repo sazba ČNB, ale cena tří- a pětiletých úrokových swapů. S ohledem na to, že jejich cena od prvního čtvrtletí kontinuálně roste, nepředpokládáme, že úrokové sazby hypoték do konce roku klesnou pod 4,5 procenta, spíše očekáváme, že se budou pohybovat v pásmu 4,5 procenta až pět procent,“ řekl mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Ekonom ČS Michal Skořepa doplnil, že klíčovým důvodem letošního zvýšení úrovně swapů, tedy mezibankovních sazeb, je to, že makroekonomické údaje zejména v USA, ale do jisté míry i v Evropě a v Česku, naznačují pomalejší pokles inflačních tlaků v ekonomice. „A tedy i pomalejší snižování úrokových sazeb centrálními bankami. Od očekávaného budoucího vývoje těchto sazeb na vyšších úrovních se pak odvíjejí nynější vyšší hodnoty víceletých úrokových swapů,“ doplnil.

Evropská centrální banka ve čtvrtek snížila základní úrok o čtvrt procentního bodu na 4,25 procenta. Bankovní rada ČNB v květnu srazila sazby o půl procentního bodu, nicméně guvernér centrální banky Aleš Michl poté upozornil, že k dalšímu jejich snižování bude rada přistupovat opatrně. Znovu bude o sazbách hlasovat na konci června.

Výraznější změnu u hypoték experti ani potom neočekávají. „Optimistické představy, že sazby hypoték budou více kopírovat poměrně svižné tempo ČNB a v polovině roku se běžně budou pohybovat pod pětiprocentní hranicí, se nenaplnily a hned tak nenaplní,“ shrnul analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora. Prázdniny podle něj nic zásadního nepřinesou. „Možná až po nich, kdy začnou u hypoték platit nová refinanční, klientsky méně výhodná pravidla, se banky rozhýbou k citelnějšímu snížení úroků,“ dodal.

Úročení hypoték by se poté podle něj mělo postupně snižovat, jen tempo a výsledek na konci letošního roku nebudou takové, jaké je většina odborníků očekávala.

„Banky nezlevňují, jelikož repo sazba ČNB má vliv zejména na „krátké peníze“, s fixací do jednoho roku. Bavíme-li se o fixacích na dva a více let, tak na ně mají největší vliv swapy, od jejichž ceny se banky odrážejí. V poslední době se ceny těchto swapů zvedly o 0,5 až 0,7 procenta, banky hypotéky nijak nezdražily. Pokud by nyní i nadále zlevňovaly, už by si výrazně snižovaly marži,“ uvedl Libor Ostatek z Broker Trustu.