Článek
Hypoteční a nemovitostní trhy byly v posledních dvou letech jako na houpačce. Rok 2020 přinesl výrazné zlevňování hypoték, výjimkou nebyly sazby kolem 1,5 procenta. Zároveň však rostly ceny nemovitostí, ovšem i zájem o sjednání hypotečních úvěrů, který vyvrcholil v roce 2021, kdy banky sice začaly hypotéky postupně zdražovat, ovšem zájemce o ně to neodradilo.
Hypotéky se vloni prodávaly jak nikdy dřív, letos se očekává ochlazení poptávky
Loňský rok se tak stal na poli hypoték nejúspěšnějším rokem v historii. Z dat ČBA Hypomonitoru vyplynulo, že banky a stavební spořitelny poskytly zhruba 178 tisíc úvěrů na bydlení, celkový objem pak dosáhl rekordního objemu 541 miliard korun.
Letos se čeká výrazné ochlazení
Pro letošní rok však žádné rekordy nečekejme. Naopak. Již data z prvních měsíců roku naznačují, že zájem o hypoteční úvěry rapidně klesá.
Hypoteční trh výrazně zpomaluje
„Na vině” jsou pochopitelně stále rostoucí ceny nemovitostí, ale především pak prudké zdražování hypoték. Banky nové hypotéky nyní nabízejí se sazbami atakujícími hranici pěti procent. A bude hůř, odborníci očekávají, že hypoteční sazby i nadále porostou, na konci roku se mohou dostat i na šest až sedm procent.
Hypotéky rekordně zdražují. Během roku mohou sazby atakovat 7 procent
Od dubna přísnější pravidla, ještě přísnější pro 36+
Pokud se i tak pro hypotéku rozhodnete, počítejte také s tím, že ČNB opět vrátila do hry zpřísnění podmínek pro jejich poskytování.
Výrazněji regulovat sjednávání hypoték začala ČNB již před šesti lety, když dala stopku tzv. stoprocentním hypotékám. Dva roky poté formou doporučení tuzemským bankám stanovila maximální hranice úvěrových parametrů, tzv. DTI (poměr celkové výše dluhů k výši čistých ročních příjmů) a DSTI (poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší čistého měsíčního příjmu). V dubnu 2020 v důsledku dopadu pandemie koronaviru na ekonomiku ČNB nastavené parametry DSTI a LTV zmírnila, parametr DTI úplně zrušila.
V listopadu loňského roku však bankovní rada ČNB s účinností od 1. dubna 2022 úvěrové parametry opět zpřísnila a jejich hodnoty tak vrátila do doby před vypuknutím pandemie, resp. před jarem 2020.
„Zatímco do schválení novely zákona o České národní bance v roce 2021 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou již pro ně právně závazné,“ doplnila Veronika Hegrová ze společnosti hyponamiru.cz.
Zákon o ČNB však stanoví příznivější podmínky (mírnější úrovně daných úvěrových parametrů) pro žadatele o hypotéku, kteří jsou mladší 36 let.
| ČNB od dubna 2022 zpřísnila pravidla pro poskytování hypoték |
|---|
| LTV (Loan to Value) - v procentech vyjádřený poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Žadatelé starší 36 let si budou moci půjčit maximálně 80 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Pro žadatele do 36 let platí mírnější pravidla, banky jim půjčí až do 90 procent hodnoty zástavy. |
| DTI Debt to Income) - poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. V případě žadatelů nad 36 let nesmí daný poměr překročit hodnotu 8,5. U žadatelů do 36 let může od dubna být hodnota DTI až 9,5. |
| DSTI (Debt Service to Income) - vyjadřuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem. U žadatelů nad 36 let nesmí přesáhnout hranici 45 procent, u žadatelů mladších 36 let pak hranici 50 procent. |
Banky se nastavenými pravidly musí řídit, nesmí poskytnout hypotéku v případě, že by byla překročena horní hranice i jen u jediného z daných ukazatelů. „Zákon nicméně připouští porušení těchto limitů v ojedinělých případech, kdy odůvodní jejich poskytnutí z hlediska zajištění jejich návratnosti, a to u úvěrů v objemu odpovídajícímu maximálně pěti procentům celkové produkce hypoték v předešlém kalendářním čtvrtletí,“ doplnil David Eim ze společnosti Gepard Finance.
Vzorové příklady: Dopad úvěrových parametrů na žadatele o hypotéku
LTV - poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zástavy
- Na nemovitost v hodnotě 3 miliony korun bude moci banka od dubna letošního roku poskytnout hypotéku v maximální výši 2,4 milionu korun. 600 tisíc korun bude muset mít žadatel z vlastních zdrojů, případně bude muset ručit další nemovitostí.
- Oproti tomu žadatel mladší 36 let získá od banky na stejnou nemovitost hypotéku v maximální výši 2,7 milionu korun.
DTI - poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu
- Žadatel s ročním čistým příjmem 360 tisíc korun dosáhne (pokud nemá žádné jiné dluhy) na hypoteční úvěr ve výši maximálně 3 060 000 korun.
- Pokud je mladší 36 let, pak mu limit DTI stanoví při stejném ročním čistém příjmu maximální výši hypotéky na 3 420 000 korun.
DSTI - procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem
- V případě žadatele staršího 36 let s čistým měsíčním příjmem ve výši 30 tisíc korun může činit celková měsíční splátka hypotéky a dalších úvěrů maximálně 13,5 tisíc korun.
- U člověka mladšího 36 let se stejným příjmem to bude maximálně 15 tisíc korun.
Zdroj: Zaloto