Hypotéku lze získat snáz, trh ale padá

Ještě donedávna se ČNB netajila obavami z přehřívání trhu s nemovitostmi a přijala přísná opatření, jimiž poskytování hypoték širokému okruhu žadatelů ztížila. Mnozí zájemci, především pak z řad mladých lidí, se už smířili s tím, že pořízení vlastního bydlení je tak pro ně i v delším časovém horizontu nereálné.

Po příchodu koronavirové epidemie se ČNB ale už nafukování realitní bubliny neobává a limity úvěrových ukazatelů uvolnila.

„V minulosti jsme reagovali na uvolněné úvěrové standardy a nadměrně optimistická očekávání zpřísněním hypotečních ukazatelů. Teď, kdy je ekonomika zasažená pandemií koronaviru, se ale mohou stát takto nastavené úvěrové standardy nadměrně přísnými,” zdůvodnil rozhodnutí guvernér Jiří Rusnok.

Limit výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti (ukazatel LTV) ČNB zvýšila z 80 procent na 90 procent. Poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI) zvýšila ze 45 na 50 procent. Poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr (ukazatel DTI) zrušila.

„ČNB limit zrušila, protože se výrazně snížilo riziko, na které se tento ukazatel zaměřoval. V současné situaci není pravděpodobné, že by pokračoval rychlý růst cen bydlení a že by si zájemci o nákup bydlení museli brát stále vyšší a vyšší úvěry,” vyjádřila se pro Právo mluvčí centrální banky Markéta Fišerová.

Nicméně pro banky je při posuzování žádostí o hypotéku důležitější parametr DSTI (tedy součet všech měsíčních splátek včetně nové splátky hypotéky k celkovému čistému měsíčnímu příjmu žadatele), který je dostatečný pro posouzení úvěruschopnosti, jak Právu potvrdila například Radka Černá ze Sberbank.

„Pro klienty bylo ve většině případů složitější splnit spíše ukazatele LTV a DSTI, vyjmutí ukazatele DTI proto nebude mít významný dopad,” doplnil mluvčí Komerční banky (KB) Michal Teubner.

Současně s navýšením limitu výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti, tzv. LTV, na 90 procent ČNB uvedla, že banky mohou uplatnit pětiprocentní výjimku pro hypotéky s vyšším ukazatelem LTV.

Je tedy otázkou, zda by lidé ve výjimečných případech mohli uspět s žádostí o tzv. stoprocentní hypotéku, tedy hypotéku, pro jejíž schválení by nemuseli disponovat žádnými vlastními prostředky ani jinou nemovitostí, kterou by dali do zástavy.

Podle vyjádření ČNB, které Právu poskytla, to možné je. „Tyto případy ale musí být odůvodněné – mělo by jít o klienty, kteří úvěr s vysokou pravděpodobností splatí, např. o mladého člověka, jehož příjmy by se měly vzhledem k profesi a jeho postavení v blízké budoucnosti prokazatelně výrazně zvýšit,” uvedla mluvčí Fišerová.

Banky však v současné chvíli tuto možnost odmítají, dokonce nepočítají ani s tím, že by 90procentní hypotéky poskytovali plošně všem klientům.

„V současné době dle zákonných pravidel poskytujeme hypotéky do 90 procent LTV, změnu na 100 procent LTV nezvažujeme,” vyjádřil se pro Právo mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek. Jak dále dodal, banka hypotéky v pásmu 81 až 90 procent LTV poskytuje s vyšší sazbou.

Také u Raiffeisenbank či Sberbank musí klienti u 90procentních hypoték počítat i s vyšší úrokovou sazbou. Třeba Air Bank ale uvádí, že pro nastavení sazby je klíčová výše úvěru.

Poskytnutí 100procentní hypotéky připustila KB. „Budeme postupovat plně v souladu s doporučením ČNB, nicméně možnosti v tuto chvíli analyzujeme,” uvedl pro Právo Teubner.

Hypoteční, resp. nemovitostní trh v současné době ovšem doprovází klesající poptávka po úvěrech na pořízení nemovitostí. „Místo limitů nyní nemovitostní trh spolehlivě, a ještě účinněji ochlazují dopady boje s koronavirem. Projde útlumem, nelze vyloučit pokles cen v hůře situovaných lokalitách. Zároveň bude klesat ochota lidí zadlužovat se a brát si hypotéku,” uvedl ekonom Lukáš Kovanda.

Výrazný, až 70procentní, pokles zájmu o nové hypotéky evidují například v České spořitelně.

Odborníci ani samotné banky nepředpokládají, že by v dohledné době, a to ani díky uvolnění limitů ČNB, zájem o hypotéky výrazně vzrostl. Nejen, že budou banky při posuzování žadatelů přísnější, zároveň lidé nebudou v takové finanční situaci, kdy by si mohli vlastní bydlení pořídit.

„Dá se očekávat další razantní propad hypotečního trhu. Kvůli současným omezením totiž začnou brzy krachovat první podniky a jejich zaměstnanci přijdou o práci. Domácnosti v takové chvíli budou primárně řešit základní potřeby a zabezpečení dostatečných příjmů a všechny velké a zbytné investice odloží až na lepší časy. A právě nemovitosti patří k těm investicím, které domácnosti odloží jako první,” uvedl Evžen Korec ze společnosti Ekospol.

Některé banky již také zareagovaly na dvojí razantní snížení základní úrokové sazby ČNB, která je v současnosti na úrovni jednoho procenta.

Zvýhodněnou úrokovou sazbu hypoték u pětileté fixace a 80 procent hodnoty zástavy již více než týden nabízí mBank. „Úrokovou sazbu těchto hypoték jsme snížili o půl procentního bodu na 1,94 procenta. Chceme trh hypoték rozhýbat a lidi v této nelehké situaci podpořit,“ uvedl Martin Podolák, ředitel divize úvěrových produktů mBank pro Českou republiku a Slovensko.

Ke zlevnění svých hypoték přistoupila i Equa bank a snížila roční úrokové sazby hypoték až o 0,6 procenta na 2,29 procenta. Změna se týká fixací na tři roky a pět let a platí pro hypotéky na výstavbu nebo koupi domu či bytu a na refinancování hypoték.

Další banky se snižováním sazeb zatím vyčkávají, analyzují současnou situaci, nicméně zlevnění hypoték v budoucnu nevylučují.