Finanční poradna: Jak prodat nemovitost bez realitní kanceláře

V současné době se většina nemovitostí prodává přes různé realitní servery. Někteří kupující hledají na těch největších, někteří chodí rovnou na portály, které se zabývají prodejem a nákupem nemovitostí napřímo, bez účasti realitních makléřů.

Abyste oslovili co nejširší počet potenciálních zájemců, zadejte si inzerát minimálně na dva tři z nich. Vložení takového inzerátu je velmi jednoduché a týdenní umístění vás vyjde na desetikoruny až stokoruny. A nezapomeňte připojit i kvalitní fotografie své nemovitosti.

Ani s odhadem prodejní ceny své nemovitosti si nemusíte dělat hlavu. Nejjednodušší způsob, jak cenu stanovit, je porozhlédnout se na výše zmíněných realitních serverech a zjistit, za kolik se ve vaší lokalitě prodávají stejně veliké byty v podobném stavu. Pokud potřebujete rychle prodat, můžete cenu lehce snížit, pokud máte času dost, stanovte ji v přibližně stejné výši jako „konkurenti“.

Na internetu také najdete různé cenové mapy, které vám pomohou se lépe zorientovat. Platit několik tisíc za odhad ceny bytu se vám nevyplatí. Od ledna 2014 sice zůstává daň z převodu nemovitostí, která se nově nazývá daň z nabytí nemovitosti, ve výši čtyř procent, už ale nemusíte dodávat na finanční úřad znalecký posudek.

Daň se počítá buďto z kupní ceny, nebo z tzv. směrné ceny, kterou určuje sám finanční úřad (platíte z té vyšší částky). Daňovou povinnost má i nadále prodávající, ve smlouvě se ale můžete výslovně dohodnout s kupujícím, že poplatníkem daně bude on. Toto platí pouze u nemovitostí v osobním vlastnictví, u prodeje družstevního bytu daňovou povinnost nemáte.

V okamžiku, kdy najdete kupce a dohodnete se na ceně, je dobré uzavřít rezervační smlouvu. Její součástí bývá i složení rezervační zálohy. Ta se nejčastěji pohybuje v rozmezí 50 tisíc až 100 tisíc korun, obě strany se však mohou dohodnout jinak.

V této fázi už je dobré obrátit se na advokáta nebo notáře a nechat si smlouvu sepsat nebo alespoň zkontrolovat u něj. Také rezervační záloha se obvykle vkládá do advokátní nebo notářské úschovy. Tento způsob předání peněz je výhodný pro obě strany, protože peníze bezpečně leží na účtu u advokáta nebo notáře až do chvíle, kdy je nemovitost převedena na nového majitele.

Následuje uzavření kupní smlouvy a podpis návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Oba dokumenty by měl opět připravit advokát či notář, u kterého lze smlouvy i podepsat. Poté, co kupující složí do úschovy doplatek kupní ceny (kupní cena snížená o rezervační poplatek), se návrh na vklad odesílá na katastrální úřad. Ten má tři měsíce na to, aby provedl zápis. Poté nemovitost přechází na nového majitele a advokát či notář uvolní peníze z úschovny na účet prodávajícího.

V případě prodeje družstevního bytu se uzavírá smlouva o převodu družstevního podílu. Za sepsání kupní smlouvy, návrhu na vklad do katastru nemovitostí a advokátní úschovu zaplatíte kolem 15 tisíc korun, což je podstatně méně než provize realitní kanceláři, která se pohybuje mezi třemi až šesti procenty z kupní ceny.

V případě, že kupující nemá k dispozici dost peněz a má v plánu využít hypoteční úvěr, se před kupní smlouvou sepisuje ještě smlouva o smlouvě budoucí kupní. V tomto případě počítejte se zdržením, banky sice slibují vyřídit hypotéku v řádech několika dnů, ale kupující musí ještě obvykle dodat několik dalších dokladů (například doklad o příjmu, znalec banky musí provést odhad ceny nemovitosti…), takže se celá záležitost může protáhnout třeba i o pár týdnů.

Dále je třeba podepsat zástavní smlouvu, kterou podepisujete vy ve prospěch banky, a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Kupující musí také nejprve vyčerpat vlastní peníze, teprve potom uvolní banka peníze z úvěru.

Na váš dotaz odpovídá Martin Špaček z portálu Sfinance.cz.