Článek
Redakce ve spolupráci s realitním makléřem Danielem Hanzalem připravila jak odpovědi na zásadní otázky týkající se problematiky exkluzivních smluv, tak informace, které byste měli vědět, než podobnou smlouvu s realitní kanceláří podepíšete.
Je exkluzivita výhodná pro zákazníka, nebo pro makléře?
S realitní kanceláří můžete sjednat buď samostatnou smlouvu o exkluzivitě, nebo exkluzivitu zahrnout jako doložku v jiné již uzavřené smlouvě.
Pro makléře to znamená hlavně jistotu, že když se bude snažit, vyplatí se mu to, protože získá odměnu. Je tedy motivován k tomu, aby svůj čas a energii investoval například do kvalitního nafocení, homestagingu (příprava nemovitosti k prodeji či pronájmu a její prezentace – pozn. red.) a zároveň i maximálně podpořil prodej nemovitosti v rámci placené inzerce.
Na druhé straně to pro klienta znamená, že sice po nějaké předem určené časové období nemůže svou nemovitost, aniž by nebyl sankcionován, prodat jinde. Zároveň by ale měl získat lepší servis a získat i vyšší cenu.
V případě, že makléři exkluzivitu neposkytnete, může ho to svádět k tomu, aby svoji péči věnoval nejprve nemovitostem, k nimž exkluzivitu sjednal, což pro prodávajícího není ideální situace.
Můžete se také setkat s tím, že když realitní kancelář od vás exkluzivitu k prodeji nezíská, může tlačit na to, abyste šli s cenou dolů, aby nemovitost byla co nejrychleji prodaná, a makléř tak co nejdříve získal sjednanou provizi.
„Smlouva o exkluzivitě tento nesoulad zájmů odstraní, protože rozdílné zájmy prodávajícího a makléře sladí. Makléř s exkluzivitou se totiž nemusí bát, že pokud obchod nedotáhne, vyfoukne mu ho i s provizí makléř od konkurence. Místo co nejrychlejšího prodeje tak má makléř větší motivaci soustředit se na prodej za nejvyšší možnou cenu,” uvedl Daniel Hanzal ze společnosti Quantum reality.
Má prodávající větší šanci, když osloví více realitek?
Někteří prodávající se domnívají, že když prodej nemovitosti zadají více realitním kancelářím, dosáhnou tak vyšší prodejní ceny. Tak to ale podle zkušeností makléřů není.
Různé realitky a jejich makléři se totiž navzájem rozhodně nebudou koordinovat, může se tak dost dobře stát, že nemovitost bude zveřejněna v nabídkách za různé ceny. Potenciální zájemce pak pochopitelně zareaguje na tu nejnižší nabídku, a navíc není nic neobvyklého, že se pokusí použít inzerát u konkurence jako páku pro sjednání nižší ceny. Což samozřejmě nejvíce postihne prodávajícího.
Druhé riziko spočívá v tom, že inzeráty se mohou lišit nejen v kupní ceně, ale i v popisu nemovitosti. „Pokud se zájemce dočte v několika různých inzerátech o téže nemovitosti vždy něco jiného, jeho důvěru to může značně nalomit. Obzvlášť pokud se budou lišit některé důležité parametry,“ doplnil Hanzal dále dodal, že při rozhodování o koupi nemovitosti je vzbuzení nedůvěry poměrně jistou cestou k neúspěchu.
Prodej nechte na profesionálech
Pokud se rozhodnete s realitní kanceláří smlouvu o exkluzivitě uzavřít, dáváte jí tím výhradní právo zastupovat vás jako vlastníka prodávané nemovitosti. Zda to pro vás bude výhodné, záleží jak na podmínkách smlouvy samotné, tak na realitní kanceláři, se kterou tuto smlouvu uzavřete.
Rozhodně ale nehledejte případného kupce sami, nemuselo by to pro vás být výhodné, protože kdyby prodej proběhl bez realitní kanceláře, které jste poskytli exkluzivitu, museli byste hradit případné sankce.
Na jak dlouho uzavřít exkluzivitu?
Rozhodli jste se svěřit prodej své nemovitosti pouze jedné realitní kanceláři a stojíte před rozhodnutím, na jak dlouho exkluzivitu sjednat.
Nic nezkazíte tím, když zvolíte i jen pár týdnů či měsíců, během nich se totiž můžete přesvědčit, zda makléř dělá svou práci dobře, tedy zda aktivně shání potenciální kupce a zároveň vám poskytuje dostatečnou zpětnou vazbu.
Exkluzivitu pak samozřejmě můžete udělit znovu, třeba i na delší období.
Co by měla smlouva o exkluzivitě obsahovat?
Smlouva o exkluzivitě by měla obsahovat smluvní strany, specifikaci nemovitosti, která se má prodat, a výši provize za zprostředkování prodeje.
Zásadním bodem smlouvy o exkluzivitě je pak samozřejmě doba, na kterou exkluzivitu poskytujete. Aby smlouva nebyla porušena, obvykle se v ní sjednávají i sankce za její nedodržení. Ověřte si, aby nebyly nepřiměřeně vysoké.
Do smlouvy je dobré si i výslovně sjednat, jaké služby vám realitní makléř za možnou provizi a poskytnutou exkluzivitu dodá, tedy co všechno udělá pro úspěšný prodej, jak bude například nemovitost propagovat apod.
Ohlídejte si i to, aby si realitní kancelář do smlouvy nevložila klauzuli o tom, že v případě neúspěchu s prodejem náklady na propagaci realitní kanceláři uhradíte.
Důležité jsou pochopitelně i dobře ošetřené podmínky odstoupení od smlouvy.
Opatrnost se vyplatí
Seriózní realitní kancelář nemá potřebu své klienty dostávat do nevýhodné pozice smlouvou o exkluzivitě, která by jednu stranu neadekvátně zvýhodňovala. Ovšem klíčem k úspěchu je dobře si realitní kancelář prověřit.
„Za kvalitní realitní kancelář hovoří její reference. Samozřejmě že na svých webových stránkách může uvádět smyšlená doporučení, nicméně pokud budete čerpat z více zdrojů, jako jsou např. reference na Google, Firmy.cz či Facebooku, můžete už získat dobrou představu, co od konkrétní realitní kanceláře očekávat,” dodal Hanzal.
