Článek
„Inflační doložka je často sjednávána u komerčních nemovitostí u nájmu nebytových prostor v rámci podnikatelských vztahů. Je však možné ji využít i ve smlouvě o nájmu bytu či domu, jedná-li se o dlouhodobý nájem,“ vysvětlil právník Jakub Porod z advokátní kanceláře KŠB.
Zejména u bytů ale pronajímatelé z řad fyzických osob mnohdy za současné situace nepřistupují k tomu, že požadují zvýšení nájmu o celou výši inflace. Důvodem je i to, že nájemník musí utáhnout také drahé energie.
Něco jiného to bývá u kanceláří, nebytových prostor a dalších komerčních nemovitostí. U těch pronajímatelé na navýšení nájmu o inflaci podle inflační doložky obvykle trvají.
I na nájemné dopadá vysoká inflace. Jaká jsou pravidla pro jeho zvýšení?
Je to dané tím, že komerční nemovitosti bývají často vlastněné realitními fondy a investičními společnostmi. Neúprosně počítají výši každoročních výnosů z nemovitosti, protože je k tomu tlačí akcionáři, respektive vkladatelé.
„Většina realitních fondů má inflační doložku v rámci smluv s nájemníky,“ potvrdil Právu Vojtěch Mejzlík ze společnosti Sirius Finance.
Rodina či jednotlivec, kterým patří jeden dva byty nebo činžovní dům, po nájemníkovi nechtějí nájem zvýšený o celou inflaci třeba s ohledem na sympatie a proto, že nájemník už několik let platí spolehlivě. Jestliže ale nemovitost vlastní investiční firma, tak rozhodují tvrdá čísla. Činžovních domů vlastněných realitními fondy přitom v Česku přibývá a bude přibývat.
Některé jsou neplatné
Zdaleka ne každá doložka je ale platná. „Význam inflačních doložek v nájemních smlouvách zásadně roste, ale často jsou neplatné,“ upozornil advokát Pavel Strnad.
Pronajímatel nemůže po nájemníkovi v nájemní smlouvě požadovat ustanovení, která by byla nad zákonem nebo v jeho rozporu. Je to jako třeba se zákazem návštěv v bytě. Takové ustanovení může nájemník pronajímateli ve smlouvě klidně podepsat, protože je stejně neplatné. Zakázat návštěvy nelze. „Pokud je formulace inflační doložky neurčitá, tak je doložka neplatná. Neurčitost přitom může být způsobena jen a pouze formulačními nepřesnostmi či chybami,“ dodal Strnad.
| Příklad neurčité/neplatné inflační doložky |
|---|
| „Výše nájmu zůstává pevná po dobu prvního roku trvání této smlouvy. Po každém dalším roce si pronajímatel vyhrazuje právo na zvýšení nájemného v následujícím roce nebo na další nájemné období o částku, která odpovídá plné výši inflace oficiálně vyhlášené Českým statistickým úřadem nebo Českou národní bankou.“ |
| U této doložky není jasné, jaká konkrétní míra inflace má být použita – za jaké období, oproti jakému období –, Český statistický úřad zveřejňuje několik různě stanovovaných indexů. Taková doložka je tedy jak neurčitá, tak i neplatná. Nájemné by nešlo v takovémto případě automaticky navýšit o inflaci. |
| Zdroj AK Strnad |
Správná inflační doložka musí zahrnovat minimálně tyto tři body: datum zvýšení – například k 1. lednu nebo k výročí uzavření smlouvy; proces, jak k navýšení dochází – například na výzvu pronajímatele nebo automaticky; konkrétní inflační ukazatel, o který má být plnění navýšeno, protože ujednání o navýšení pouze o „inflaci“ je neurčité.
„Jako konkrétní inflační ukazatel je možné použít jeden z nejčastěji používaných indexů spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem nebo evropským Eurostatem. Je však třeba dát pozor, pravidelně zveřejňovaných indexů je hned několik a mohou se snadno plést. Jejich jasná a srozumitelná volba je přitom pro platnost celé inflační doložky to nejzásadnější,“ zdůraznil Strnad.
Není-li v nájemní smlouvě inflační doložka sjednána nebo je nejasná, pak závisí případné zvýšení nájmu na dohodě mezi nájemníkem a pronajímatelem. Jestliže se na zvýšení nájmu dohodnou, mělo by to být ukotveno dodatkem ke smlouvě.
Každopádně záměr pronajímatele zvýšit nájem by nájemníkovi měl být sdělen s dostatečným předstihem alespoň tří měsíců.
Růst nájmů v Praze a Brně přibrzdil
