Článek
V době účinnosti minulého občanského zákoníku (do 31. prosince 2013), měli spoluvlastníci nemovitosti v případě převodu podílu na společné věci předkupní právo k tomuto podílu. Výjimkou, kdy se předkupní právo neuplatnilo, byl převod na osobu blízkou.
Současný občanský zákoník platný od 1. ledna 2014 tuto úpravu nepřevzal, a existenci zákonného předkupního práva spoluvlastníků tak de facto zrušil.
Nová úprava až od roku 2018
„Zákon v dosud platném znění stanoví, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohou sjednat smluvně. Výjimku z pravidla, že spoluvlastníci předkupní právo nemají, zákonodárce zakotvil pro případ, že ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit (například děděním),“ vyvětlila Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Praha.
Novela občanského zákoníku (zákon 460/2016 Sb.) z prosince 2016 částečně zpět nastoluje stav platný za účinnosti starého občanského zákoníku, tedy do prosince 2013. Spoluvlastníci nemovitosti budou tedy opět mít při převodu podílu předkupní právo. Změny zakotvené touto novelou ale budou účinné až od 1. ledna 2018.
Předkupní právo se uplatní jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů.
Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Kdo je brán jako osoba blízká, definuje § 22 občanského zákoníku. Spoluvlastníci se navíc mohou svého předkupního práva vzdát. Informace o tom, že tak učinili, se bude zapisovat do katastru nemovitostí.
„Lze tedy konstatovat, že stav, kdy spoluvlastníci nemovitostí nemohli ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem, bude trvat pouze do konce tohoto roku. Poté již spoluvlastníci budou moci zabránit převodu na nechtěnou osobu tím, že využijí svého předkupního práva,“ zdůraznila Cvrčková.
Jistota u nájmu bytu
Dalším ustanovením, které novela občanského zákoníku obsahuje, je výše jistoty (dříve kauce) u nájmu bytu nebo domu.
Zákon 460/2016 mění výši jistoty, a to tak, že od 28. února 2017 mohou pronajímatelé požadovat složení jistoty v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného.
„Vzhledem k tomu, že nadále se do maximální výše jistoty nebudou počítat zálohy na služby, bude maximální výše jistoty po uvedeném datu v konečném důsledku nižší než v době platnosti starého občanského zákoníku (tj. do konce roku 2013), kdy pronajímatel mohl požadovat od nájemce složení kauce až do výše šestinásobku měsíčního nájemného,“ uvedla Cvrčková a dodala, že nová, maximální výše jistoty se bude týkat pouze nájemních smluv uzavřených od 28. února 2017, resp. kaucí sjednaných po tomto datu.
Z důvodové zprávy vyplývá, že důvodem pro snížení maximální přípustné výše jistoty je skutečnost, že podle poznatků ministerstva práce a sociálních věcí je šestinásobek nájemného nepřiměřeně vysoký a komplikuje přístup ke standardnímu bydlení spoluobčanům s nižšími příjmy.
